Закон гласит: «Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью…» (ст. 256 п. 1 ГК РФ). То есть считается, что любое добро в браке приобретается заведомо на совместно заработанные средства. Пусть даже один из супругов никогда официально не работал, считается, что он (а чаще – она) создавал своей драгоценной половине условия для успешного пополнения семейного бюджета.
Только с разрешения половины…
Вследствие вышесказанного, на отчуждение недвижимости, возмездно приобретенной в период брака, требуется согласие супруга. И если брак официально расторгнут, законодательная сила данного положения сохраняется сколь угодно долго. А значит - неизбежно обращение к бывшей половине за разрешением на продажу жилья, прикупленного даже без ее материального участия в период безоблачных супружеских отношений. Правда, в процессе развода можно заблаговременно составить добровольное соглашение о разделе имущества, то есть брачный договор. Еще надежнее - определить права на недвижимость и пр. (либо зафиксировать раздел имущества и дальнейшее отсутствие материальных претензий) сторон по суду – и больше не зависеть от воли и настроения бывшего супруга.
Распространенный казус может случиться с теми, кто, собираясь совершить сделку с недвижимостью, в процессе развода не обзавелся личным экземпляром свидетельства о расторжении брака и не поставил соответствующий штамп в паспорт. Сделка не может быть осуществлена таким гражданином ни как разведенным, ни как женатым – статус необходимо заблаговременно документально подтверждать.
В действующем же браке не только продажа, но и покупка недвижимости должна происходить под контролем недремлющего супружеского ока. Поэтому, приобретая квартиру на имя, допустим, жены, муж обязан подписать заявление о том, что не возражает против подобного распоряжения общим капиталом. Если супруг в момент совершения сделки отсутствует, следует заблаговременно оформить соответствующее разрешение у местного нотариуса (в двух экземплярах) либо в российском консульстве страны пребывания, если в данный момент он вне пределов родины.
Важно очень точно и подробно оформлять подобные разрешения. Будет недвижимость продана или подарена, целиком или в долях с кем-либо? Желательно указать, по какому адресу жилье находится, у кого именно оно приобретается и т. д. Если дается разрешение на совершение сделки в пользу третьего лица (см. ниже), лучше зафиксировать, на чье имя (в чью пользу) осуществляется это приобретение. Чем больше конкретики, тем меньше потом возможностей оспаривать законность сделки.
Надежнее всего, когда супруг в состоянии лично явиться на нотариальное удостоверение договора. С собой необходимо иметь свидетельство о браке либо о разводе (если брак, в течение которого была приобретена недвижимость, ныне прекращен), а также действующие паспорта. Если в паспорте вдовца - увы, никто не вечен - есть штамп о браке, требуется предоставить свидетельство о смерти супруга. Один из экземпляров заявления о согласии отправляется в регистрирующий орган вместе с договором.
Каждый же участник договора, не состоящий в браке (судя по предоставленным документам), дополнительно обязан оформить заявление об этом, приняв на себя ответственность за умышленное сокрытие значимых для сделки цепей Гименея. Это делается во избежание рисков, связанных с потенциальной возможностью опротестования по суду сделки, в процессе которой были нарушены права не «вычисленного» по документам супруга.
Если сделка оформляется по доверенности, у доверенного лица может быть полномочие подавать заявление о семейном положении доверителя. Если такого полномочия в доверенности не указано, к ней должно быть приложено личное заявление доверителя – лица, от имени которого продается или приобретается недвижимость. В противном случае возникнут проблемы с государственной регистрацией сделки.
Когда супруги не при чем
Не требуется согласия супругов на отчуждение недвижимости, полученной одним из них «…до вступления в брак, во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам», поскольку она, наряду с другими видами имущества, «является его собственностью» (ст. 36 п. 1 СК РФ). Но учтите - к «иным безвозмездным сделкам» относится и приватизация. Так что не спешите необдуманно отказываться от участия в приватизации совместно занимаемой жилплощади в пользу супруга. Тот факт, что вы «внесли» большее количество квадратных метров, когда много лет назад съезжались с мужем, и вместе фигурируете в обменном ордере, будет мало что значить, если вы сниметесь с регистрации из «общей по жизни» квартиры. Супруг, ставший единственным владельцем в результате такой приватизации, сможет самостоятельно распорядиться ею на законных основаниях без вашего ведома.
Если муж инвестирует средства в долевое участие в строительстве, то он может делать это без согласия благоверной – пока «долевка» существует как финансовая операция. И даже когда дом построен и дольщики должны стать собственниками, не требуется разрешения половины для регистрации прав собственности на новую квартиру на имя супруга-инвестора. Так что в этом случае деньгами он может распоряжаться вроде бы самостоятельно. Но не надо обольщаться. Закон все равно будет строго следить за соблюдением гражданских прав мужа и жены: квартира приобретена в браке, и другой супруг имеет законное право на долю в ней и легко докажет его по суду.
Брачный договор? Почему бы и нет?
От неприятных сюжетных поворотов нередко спасает предусмотрительность: можно, например, оформить брачный договор. Правовое содержание этого документа, условия его заключения и расторжения регулируются ст. 40-44 (глава 8) Семейного кодекса РФ. Брачный договор оформляется у нотариуса. С собой надо иметь паспорта, свидетельство о браке (если он уже зарегистрирован) и, желательно, правоустанавливающие документы на недвижимость, которая будет фигурировать в качестве предмета договора. Брачный контракт составляется в трех экземплярах: по одному выдается каждой из сторон, контрольный - остается в архиве нотариуса (в случае потери на его основе оформляют дубликат). Впоследствии договор может быть изменен или расторгнут, желательно у того же нотариуса.
Рассмотрим случай: приватизация на имя одного из супругов той жилплощади, права на которую образовались в результате существенного вклада другого. Например, в муниципальную трехкомнатную квартиру семья съехалась по обмену, причем у жены была «двушка», а у мужа – комната в коммуналке. Женщина когда-то уже использовала свое право приватизации, и теперь сделать общую квартиру собственностью может только супруг, приватизировав ее на свое имя. Для восстановления «исторической справедливости» можно составить брачный контракт, в соответствии с которым стороны приходят к соглашению, что супруга, учитывая ее вклад в общие квадратные метры, имеет право на 2/3 данной квартиры, хотя недвижимость приватизирована только на имя мужа.
Правда, не всякое распределение материальных благ может быть зафиксировано в брачном договоре. Закон гласит: «Брачный договор… не может… содержать условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение» (ст. 42, п. 3, СК РФ). Поэтому принцип «тебе - все, а мне – ничего» не может быть соблюден ни из альтруистических побуждений, ни из желания подстраховаться на случай неувязок с законом, «отписав» общее имущество супругу.
Составить брачный договор могут и лица, еще только собирающиеся в ЗАГС. В соответствии со ст. 41, п. 1, СК РФ «…брачный договор вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака». Но договор недействителен для продолжающих жить в гражданском браке, даже если они совместно ведут хозяйство и воспитывают общих детей - в имущественном положении подобные союзы не имеют правового статуса.
Теоретически, предоставленный во время сделки вместо разрешения на отчуждение квартиры брачный контракт не всегда стопроцентно гарантирует отсутствие претензий со стороны супруга. Поэтому всем будет спокойнее, если после составления подобного документа муж и жена обратятся в территориальный орган Росрегистрации (бывшее ГУЮ ГБР), регистрирующий, в том числе, и брачные договоры, в которых отражен режим собственности на жилье. Если по брачному контракту отчуждения собственности не произошло, на старых договорах собственности на недвижимость делается отметка о заключении брачного договора, регулирующего иной порядок прав. Если же в брачном договоре между супругами перераспределяются права собственности на недвижимость (например, один наделяет другого правами на свою собственность, приобретенную до брака), это фактически становится сделкой по отчуждению недвижимости. Для нее собирается стандартный пакет документов, предыдущие договоры о собственности остаются в делах нотариуса, а составленный им новый – брачный - договор приобретает статус правоустанавливающего документа после государственной регистрации перехода прав.
Можно еще проще
Небедные родители хотят и могут осчастливить чадо подарком в виде квартиры. Но чадо женато на особе, не вызывающей у них ни симпатии, ни доверия. Если просто дать сыну денег на покупку жилья, невестка автоматически получит на него равные с мужем права. Родители могут приобрести недвижимость на свое имя, потом еще раз собрать документы и оформить дарственную на сына (что потребует времени и средств). А можно поступить проще: сразу оформить договор покупки в пользу третьего лица. Для этого и сын, и родители (либо один из них - оформив согласие от другого) являются в нотариат и подписывают договор, в соответствии с которым мама или папа покупает квартирку на свои средства, но на имя сына. Тот становится правообладателем – собственником жилья. При этом права на недвижимость рассматриваются как переданные ему безвозмездно (деньги-то уплачены родительские). А значит, в случае краха брачных отношений «сомнительная» невестка не будет иметь прав на данную жилплощадь как на совместно нажитую.
Впрочем, не будем о грустном. Мы желаем всем читателям любви и семейного счастья, которому уж что-что, а правовая грамотность никогда не была помехой.
