Не правда ли, перекликается с клятвой Гиппократа? Эти принципы реализуются в повседневной деятельности более чем 7000 специалистов страны. Поэтому популярность нотариата не снизилась даже после отмены в 1997 году обязательного нотариального удостоверения наиболее распространенных типов сделок с недвижимостью – купли-продажи, дарения, мены. В Санкт-Петербурге по-прежнему более 80% договоров отчуждения объектов недвижимости удостоверяется у нотариуса и только после этого попадает в ГБР - для государственной регистрации возникновения и прекращения прав.
Двойной контроль
В нотариальной конторе мы получаем реальную помощь, предусмотренную ст. 16 «Основ законодательства РФ о нотариате»: «Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред». Добросовестные нотариусы сумели предотвратить множество нарушений прав обратившихся к ним граждан, активно докапываясь до истины - действительно ли человек осознает, к каким последствиям и переменам в жизни приведет его подпись на том или ином документе?
К сожалению, очень часто люди приходят к нотариусу, подвергшись внушению со стороны заинтересованных лиц. Не задавая лишних вопросов, словно под гипнозом, они бездумно ставят подпись на договоре или доверенности. А ведь в тексте практически всех нотариально удостоверяемых документов есть ссылки на статьи законодательства, регулирующие порядок и содержание сделки, и указание, что «содержание соответствующих статей сторонам нотариусом разъяснено». Но всегда ли это так? Когда в цепи оформляется сразу несколько сделок, их участники, естественно, волнуются и спешат. И на вопрос нотариуса, прочитавшего договор сторонам (в соответствии со своими обязанностями), все ли понятно и не требуются ли разъяснения, граждане - кто от нетерпения, а кто просто от стеснения или опасения продемонстрировать свою безграмотность - хором заявляют, что все им яснее ясного, и бегом на регистрацию. Потом они могут всерьез пожалеть о спешке, но будет поздно.
Пожалуйста, не бойтесь вызвать неудовольствие сторон своей дотошностью и незнанием права – это естественно! Не стесняйтесь подробно разузнать, что же конкретно скрывается за ссылками на статьи закона, задайте все вопросы специалисту, а не своим партнерам по сделке. Те не смогут, а то и не захотят доходчиво объяснить, чем для вас может впоследствии обернуться ситуация.
Недаром мы сравнили нотариуса с врачом. С ним тоже можно и нужно советоваться по самым деликатным делам. Детали ваших жизненных обстоятельств, как и врачебная тайна, будут надежно сохранены, ибо в соответствии с той же ст. 16 «нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности». Кроме того, с помощью специалиста часто можно найти нетривиальное решение, максимально удовлетворяющее всех участников сделки, если заранее обсудить с ним ситуацию во всех деталях.
Экзотика и классика
«Дайте справку, что я жив!» - к российскому нотариусу могут обратиться и с такой просьбой… Также случается удостоверять и факт нахождения гражданина в определенном месте. Зачем? Ситуации, требующие подобных подтверждений, не так уж и редки. Например, когда недвижимость продается по доверенности, выданной гражданином достаточно давно и к тому же на другом конце страны. Покупатель заинтересован получить подтверждение, что доверитель жив-здоров и не отказался от своих намерений, а значит – документ в силе. Ведь доверенность, выданная человеком, покинувшим сей мир, автоматически утрачивает силу. Поэтому советуем приобретателям недвижимости, отчуждаемой по доверенности, особенно если продавец - в преклонном возрасте и находится, по словам доверенных лиц, «весьма далеко»: не стесняйтесь убедиться, что он здравствует и подтверждает свои намерения. Дабы не стать участником ничтожной сделки, не грех и подстраховаться.
С какой же целью мы чаще всего посещаем нотариуса? Самые распространенные поводы – это удостоверение подлинности подписи на документах, нотариальных копий документов, выдача доверенностей и удостоверение договоров отчуждения недвижимости и транспортных средств. Особо предусмотрительные, будучи в самом добром здравии, оформляют завещания, а особо осторожные – на случай капризов Гименея - определяют порядок пользования собственностью в брачных контрактах. Обязательного нотариального удостоверения требуют (пока еще – буквально последние дни!) сделки, связанные с ипотекой (кредитование под залог недвижимости), рентой (передача прав на недвижимость в обмен на регулярные выплаты), брачные договоры, алиментные соглашения. И, как мы уже упоминали, в большинстве случаев договоры купли-продажи и мены все равно удостоверяются у нотариусов, хотя теперь по закону необходимости такой нет.
Не всегда разумный компромисс
Почему же нотариальное удостоверение договоров, хоть и ненамного, но сдало свои позиции? Виной тому прежде всего материальный аспект. При оформлении в простой письменной форме мы платим только за регистрацию (ну, и, возможно, тем, кто помогал нам составить более-менее грамотный текст договора). Пошлина же, взимаемая в нотариате при сделках купли-продажи, мены, дарения, составляет обычно не менее 1,5% от суммы, обозначенной в договоре как стоимость недвижимости. Большая ее часть перечисляется в доход государству, поэтому нотариальные действия – один из серьезных источников пополнения бюджета. Ведь, несмотря на то, что большинство нотариусов называются «частными» и самостоятельно несут расходы по содержанию своих контор, предпринимателями они не являются. Нотариусы назначаются на должность Управлением юстиции, имеют государственную печать и лицензию.
Компромисс между неистребимой жаждой экономии и желанием подстраховаться, прибегнув к услугам квалифицированного специалиста, выражается в том, что сделки сплошь и рядом проводятся не по рыночной цене объекта недвижимости, а по инвентаризационной стоимости - сумме, указанной в техническом паспорте. Как правило, она ниже рыночной в несколько раз. И расходы на уплату пошлины тоже, соответственно, уменьшаются. Конечно, если нет сомнений в юридической чистоте сделки и правоспособности сторон, такой подход оправдан. И сотня-другая сэкономленных у. е. остается в кармане на радость покупателю (это при трате десятков тысяч!). Но случись признание сделки недействительной – продавцу тут же вернут квартиру, вменив в обязанность выплачивать покупателю сумму, указанную в договоре. Факт расчетов по рыночной стоимости придется долго и мучительно доказывать, без гарантии успеха. Выводы делайте сами.
Здоровая конкуренция
Сотрудник регистрирующего органа, который принимает у граждан на регистрацию договоры в простой письменной форме, - квалифицированный специалист. Но его интересует прежде всего формальная сторона содержания договора и комплектность документов. Он не может и не должен анализировать и, тем более, разъяснять сторонам правовые последствия совершаемой ими сделки. В отличие от нотариуса, который контролирует, насколько стороны адекватно оценивают происходящее и осознают его правовые последствия, вникает в нюансы взаимоотношений и заботится о том, чтобы отразить отличительные особенности каждого конкретного случая в тексте договора. Нотариус удостоверяется, что стороны имеют полный пакет надлежащим образом оформленных документов, необходимых для совершения сделки, идентифицирует личность граждан по их документам и определяет их дееспособность (насколько поведение и реакции гражданина адекватны совершаемым действиям). Конечно, и нотариус может ошибаться. Но его профессиональная ответственность застрахована им самим и дополнительно – Нотариальной палатой. В соответствии со ст. 18 приводимых здесь «Основ…», «нотариус не вправе выполнять свои обязанности без заключения договора страхования». Поэтому, если после совершения сделки проблемы у сторон возникли вследствие вины нотариуса, ущерб будет полностью компенсирован страховой компанией.
Последствия отмены обязательного нотариального удостоверения некоторых типов сделок с недвижимостью неоднозначны. Похоже, законодатели несколько погорячились. Одни граждане действуют самостоятельно, начитавшись «сборников типовых договоров». Другие обращаются за помощью к дипломированным юристам, не имеющим, тем не менее, специальной подготовки. В связи с этим возникает ряд проблем – и в процессе регистрации сделки, и в дальнейшем.
Сделка, удостоверенная нотариально, обладает той доказательной силой, которой зачастую нет у «простой письменной формы». На фоне ностальгии по традиционно сложившейся практике даже была подготовлена некая законодательная концепция, предлагавшая восстановить в правах обязательное нотариальное удостоверение любых сделок с недвижимостью для физических лиц. Но пока нотариату «светит» утрата в ближайшее время роли обязательного доселе участника сделок с ипотекой.
Правда, есть точка зрения, что спровоцированная законодателями конкуренция нотариусов и регистраторов – только на пользу клиентам. Нотариусы больше уделяют им внимания и охотно тратят время на консультации и обсуждения. Так что теперь «семейный нотариус» - мудрый и компетентный советчик во всех делах - встречается, пожалуй, даже чаще, чем семейный доктор.
