Территориально-ценовая зона «Староневский до ул. Моисеенко» ограничена Лиговским пр., пл. Восстания, улицами Моисеенко, Новгородской и Миргородской.
Этот район расположен на границе исторического центра и менее популярен, чем кварталы парадного Петербурга. С другой стороны, «золотой треугольник» предлагает или заоблачные цены, или низколиквидные объекты. В районе Староневского же резерв приемлемых предложений еще не исчерпан. Благодаря более низким ценам на жилье сюда смещается спрос.
Радости фонда
Жилые дома в основном относятся к старому фонду, но в последние годы достаточно активно (для центра) велось строительство, и доля предложении объектов в новых зданиях составляет около 5%.
Наиболее привлекательны квартиры в фасадных домах вдоль Староневского и Суворовского проспектов и на прилегающих к ним улицах – Полтавской, Харьковской, Советских. Разница в рыночных ценах квартир на «первой линии» и во дворах, как и везде в центре, очень заметна.
По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в июне средняя цена предложения составляла $1 240/кв. м. Это немногим выше среднегородского показателя ($1 157/кв. м) и заметно ниже цен в парадных кварталах центра ($1 590/кв. м на «Невском от Дворцовой до Фонтанки»). В сочетании с более разнообразным и качественным предложением это определяет хороший уровень спроса. Лишнее подтверждение – с начала года заметно снизилось среднее время экспозиции объектов, на 5 пунктов (или условных дней, показывающих, как долго квартира находилась в листингах «Бюллетеня Недвижимости» в течение одного квартала).
Традиционно покупателям в первую очередь интересны одно- и двухкомнатные квартиры, а в листингах преобладают крупногабаритные объекты. Однако на «Староневском до ул. Моисеенко» дисбаланс менее заметен, чем в других зонах центра.
На первичном рынке средняя цена предложения существенно превышает аналогичный показатель «вторички». В июне 2005 года она составила $1 780/кв. м. Проекты нового строительства позиционируются как элитные, что и определяет высокую ценовую планку первичного квадратного метра.
Торговля и транспорт
Доминантами территории являются транзитные Староневский и Суворовский проспекты. Они обеспечивают транспортную доступность и служат торговыми коридорами. Их пропускная способность на пределе, а загазованность зашкаливает. Тем не менее, достаточно явно прослеживается снижение привлекательности жилья по векторам удаления от Суворовского и Староневского и приближения к промзонам на Синопской наб. и за Кременчугской и Миргородской улицами.
Территория в большей степени выполняет жилую функцию. Деловая активность здесь ниже, чем на Невском до пл. Восстания или у метро «Чернышевская». Соответственно, и коммерческие расселения с переводом в нежилой фонд идут не столь впечатляющими темпами. По концентрации торговли Староневский уступает не только Невскому, но и Суворовскому. По классическому для центра варианту, в районе ощущается дефицит обычных продуктовых магазинов. Для торговли по демократичным ценам здешние арендные ставки слишком высоки. Респектабельные продавцы предметов роскоши, трепетно относясь к «правильной» локации, предпочитают Невский от начала до Садовой. На Староневском годами прописаны немногие бутики, в основном ротация арендаторов очень высокая.
Дорого и тяжело
Прилегающие к рассматриваемой территории промзоны Синопской наб. и Московской-Товарной – главный резерв ее кардинального апгрейда.
Сегодня участок Синопской между Херсонским проездом, пр. Бакунина и Исполкомской ул. (7,2 га) занят складами и производствами, а также ветхим и аварийным жильем (32 тыс. кв. м). Концепция преобразования промзоны в мае рассмотрена правительством. Соседство Невского пр. и Смольного, а также администрации Центрального района создает, по мнению авторов концепции, предпосылки для преобразования в административно-деловую зону, где нашлось бы место комитетам и ведомствам городской и федеральной власти. Однако город предложил авторам концепции искать инвестора среди представителей крупного капитала. Что непросто. Так как район Синопской наб. испытывает острый инфраструктурный дефицит и требует сооружения головных источников по всем видам энергоносителей. Дополнительные трудности сулит необходимость решать имущественные вопросы с собственниками производств и жилья.
Еще более масштабным станет проект преобразования самой крупной промзоны Центрального района - Московской-Товарной (317 га между Лиговским, Староневским пр. и Обводным каналом). Здесь в рамках реализации проекта должен быть построен путепровод от ул. Черняховского до Кременчугской, расширена проезжая часть Лиговского пр., а также обустроена подземными переходами пл. Восстания. Это решит транспортные проблемы. А после вывода грузового двора Октябрьской железной дороги на освободившейся земле (22 га) появится деловой Сити. В одном из вариантов проекта, кроме гостиниц, торговых и бизнес-центров, предусмотрено строительство 75 тыс. кв. м жилья.
Концепция развития одобрена правительством, однако в бюджете 2005 года финансирование инженерной подготовки не запланировано.
Тем не менее, в долгосрочной перспективе территорию «Староневский до ул. Моисеенко» ждет светлое инвестиционное будущее.
Территория "Староневский до ул. Моисеенко"
Жилищные проекты, реализуемые на территории "Староневский до ул. Моисеенко"
|
|
Адрес |
Компания |
Тип дома |
Срок сдачи |
Этажность |
|
1 |
4-я Советская ул., 39 |
ЦДС |
Кирпич / монолит |
IV кв. 2005 г. |
8 |
|
2 |
Херсонская ул., 25-27 |
ГУП «Инпредсервис» |
Кирпич / монолит |
IV кв. 2005 г. |
6 |
|
3 |
Пересечение Суворовского пр. и 9-й Советской ул., «Суворовский» |
«Атлантик» |
Кирпич / монолит |
I кв. 2006 г. |
8-10 |
|
4 |
Евгеньевская ул., «Парус» |
|
Кирпич |
III кв. 2005 г. |
6-7 |
|
5 |
Невский пр., 152 |
RBI |
Кирпич / монолит |
I кв. 2007 г. |
8 |
|
6 |
10-я Советская ул., д. 4/6 |
«ГРСТ-1» |
Кирпич/реконструкция |
IV кв. 2005 г. |
Нет данных |
|
7 |
Тележная ул., юго-западнее пересечения с Кременчугской ул. |
«Авангард» |
Кирпич/ Монолит |
III кв. 2006 г. |
Нет данных |
По данным отдела аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости"
