Исторический центр Северной столицы завораживает и манит своей красотой. Множество обитателей железобетонных спальных кварталов мечтают не только об экскурсиях по выходным – к набережным, мостам, неповторимым фасадам и ажурным оградам. Им хочется ежедневно любоваться зданиями, хранящими память веков. Поэтому, как только появляется хотя бы намек на возможность обмена типового обиталища на квартиру в старом Петербурге, его патриоты приступают к изучению разнообразных вариантов.
Попробуем вкратце охарактеризовать доступный спектр предложений. И облегчить читателю выбор, а также помочь ему морально подготовиться к типичным сюрпризам, с которыми сталкиваются покупатели жилья в историческом центре.
Оставим в стороне многокомнатные апартаменты, непомерно дорогие для большинства граждан. Остановимся на сегменте двух-трехкомнатных квартир площадью 55–90 кв. м. В нем наблюдается примерное равновесие между устойчивым спросом и достаточным предложением.
Итак, затевая покупку или обмен, клиенту предстоит выбирать из квартир, расположенных в домах, прошедших полный или выборочный капремонт, в «нетронутом» старом фонде, реже – в зданиях, подвергаемых современной реконструкции, либо в стилизованных «вставках» нового строительства «под старину». Все эти варианты имеют свои особенности.
По-советски капитальный и не очень
Особой популярностью среди интересантов пользуются дома с капремонтом. Подобный выбор, несомненно, весьма практичен. Такой ремонт (массово осуществлялся с конца 1960-х годов по середину 1980-х) фактически представлял собою строительство нового дома за старыми фасадами. Разрушалось все, кроме несущих стен. А дальше – монтировались железобетонные перекрытия, встраивались готовые кубики санузлов, на скорую руку воздвигались перегородки. Спешили отчитаться к очередному празднику, обеспечить комфортным жильем очередников или обитателей маневренного фонда, терпеливо дожидающихся обновления родных стен. На этаже вместо 200–300-метровых коммунальных останков бывших барских покоев появлялось несколько двух-трехкомнатных квартир со всеми удобствами. Кому-то повезло получить отдельное жилье, прочие радовались комнатам в «малонаселенках» со всеми удобствами.
Плюсы таких квартир очевидны – это просторные габариты, высокие потолки, «здоровая» основа. Покупателю останется лишь произвести приличный косметический ремонт по своему вкусу. Но есть и минусы. С некоторыми из них люди сталкиваются еще на стадии подбора вариантов.
Важный конструктивный недостаток квартир в таких домах – планировки. В большинстве случаев вы увидите так называемую гребенку: входная дверь пропустит вас в длинный узкий коридорчик, вдоль которого расположены все комнаты (бывшая анфилада). В торце – санузел, граничащий с кухней. Естественно, что при подобной планировке окна всех комнат выходят либо на улицу, часто шумную, либо во двор – как правило, «колодец» (а значит, темноватый и «окна в окна»). Откуда такое чудо архитектурной мысли? Все просто. Старинная квартира «нарезана» на четыре части: вдоль капитальной стены, несущей конек крыши, и поперек – примерно посередине. Было два входа – парадный и черный, рядом с каждым пробили еще по двери, их стало четыре. В центре бывших барских покоев установили общие коммуникации с короткой разводкой (фановые трубы, газ, воду) – теперь уже на четыре новые квартиры. А так как железобетонный «конструктор» собирался в спешке, в «апартаментах» часто нет ни одного прямого угла, стыки замазаны кое-как, поверхности стен далеки от идеала. Потолок собран из железобетонных плит примерно метровой ширины, тянущихся от фасадной стены до следующей капитальной опоры. И, естественно, никакой лепнины, никакой штукатурки – побелка прямо по бетону как весьма экономичный вариант советской эстетики. Правда, хоть и неладно скроено, зато крепко сшито.
С вышеописанными просим не путать дома с выборочным капремонтом. Указание на год последнего ремонта в техпаспорте квартиры или справке по форме 7 не всегда означает, что здание перестраивалось изнутри полностью. В процессе выборочного ремонта дом, как правило, оснащали недостающими удобствами, проводили частичную перепланировку. Выборочно – в выявленных аварийных зонах – могли заменить или усилить перекрытия. В целом дома эти, конечно, подлатали – в основном, в послевоенное время. С тех пор нетронутые части здания неизбежно ветшали. В итоге есть риск приобрести в качестве жилья кусочек «тришкина кафтана». Так, покупатели одной из квартир в доме «с капремонтом» (согласно техпаспорту) в процессе отделочных работ выяснили: пол местами «провис» до 20 см! Оказалось, что деревянные перекрытия в свое время не менялись. А под установку ванны были залиты поверху толстым слоем бетона – для гидроизоляции! Под такой тяжестью дерево прогнулось. Полы пришлось частично разбирать и выравнивать за счет непредвиденных расходов, экономя на отделке.
Опоры былой роскоши
Как правило, клиенты, нацеленные на покупку квартир в истинном старом фонде с художественно-историческим интерьером – богатой лепниной, эркерами, изразцовыми печами или каминами – романтики по натуре. Но практично хотят, чтобы при этом перекрытия содержали металлические балки. Пожелание это трудновыполнимо. За трехвековую историю города дома с металлом в перекрытиях строились в течение всего пары десятилетий перед революцией, а в настоящее время они чаще заняты многометровыми коммуналками, либо ранее расселенными элитными апартаментами. Так что любителям старины с нетугим кошельком в основном приходится довольствоваться «деревом по дереву». Что не всегда однозначно плохо. Опорные балки в позапрошлом веке изготавливались из мореного дуба или лиственницы и вполне могут прослужить еще не одну сотню лет. Однако если такую квартиру приобретут любители открытых пространств и снесут «лишние», с их точки зрения, стены, пластичное дерево начнет провисать при больших локальных нагрузках, вибрировать при ходьбе жильцов и проезде транспорта. А значит, возникнут причины для появления трещин и отслоения штукатурки в недавно отремонтированном жилье.
Деревянные перекрытия можно, конечно, усиливать металлом. Полы разбираются до основания, двутавровые металлические балки укладываются и крепятся к капитальным стенам, настилаются новые лаги, делается засыпка и далее по технологии… Вот только многие ли могут позволить себе такие расходы, оправданы ли они истинной красотой и уникальностью нового жилья?
Подбор во всеоружии
Чтобы определить, есть ли причины для обеспокоенности возможностью сверхвложений в ремонт, захватите на просмотр несколько простых приспособлений. Например, стеклянный или металлический шарик. Кладете его на пол посередине помещения (потом около стены), и по его «поведению» становится ясно, есть ли прогибы и перекосы в перекрытиях, провалы полов и насколько они существенны. Строительный уровень прояснит ситуацию еще точнее. Кривизну стен и проемов легко разоблачит отвес – даже самодельный.
Выпуклости стены, отзывающиеся «пустым» звуком при простукивании, – верный симптом отслоения штукатурки. Стену придется штукатурить заново или зашивать гипроком, теряя кубатуру и создавая вольготные условия всякой живности.
Также внимательно присмотритесь к потолкам, особенно в месте бывших протечек.
В ПИБе (проектно-инвентаризационном бюро) можно получить сведения о проценте износа здания. Принято полагать, что износ менее 25% – гарантия прекрасного состояния помещения, а вот более 40% – служит рекомендацией отказаться от покупки. Но цифры эти не всегда отражают действительное состояние дел в конкретном доме, а тем более – в конкретной квартире. Выведены они были на основе исследований, проводившихся выборочно, в основном много лет назад, а затем автоматически умножались на определенные коэффициенты.
Поэтому если вы намерены грамотно и беспроигрышно вложить серьезные средства в приобретение недвижимости в старом фонде, лучше подстраховаться. В городе есть ряд лицензированных организаций, которые за $200–300 могут провести экспертизу состояния помещений и дать свои рекомендации. Лучше пойти на такие расходы, вместо того чтобы вслепую рисковать огромной суммой. Нередки случаи, когда в восстановительный ремонт объекта приходилось вкладывать до 40% от его стоимости. И не всегда это входило в планы покупателя.
Новое старое
Тех, кто предпочитает и может себе позволить не связываться с ремонтами и перепланировками, жить в охраняемом социально однородном доме, милости просим ориентироваться на квартиры в домах после современной реконструкции или в новых зданиях, «вписанных» в исторические кварталы (и чаще стилизованных под старинную застройку). Но, во-первых, эти варианты исключены для желающих произвести обмен с доплатой. Как правило, старые квартиры в зачет в таких проектах не принимаются, всю сумму необходимо внести сразу и вступить в отношения долевого участия в строительстве (реконструкции) – со всей спецификой этой непростой системы отношений. Во-вторых, абсолютное большинство таких предложений – апартаменты площадью свыше 100 кв. м и по цене, соответственно, более 150 тысяч у.е. К тому же квартиры, как правило, сдаются без отделки, как и в обычной новостройке. Либо, если это полная реконструкция с восстановительной реставрацией всех архитектурно-художественных элементов интерьера, стоимость квадратного метра в таком шедевре – отнюдь не для массового читателя. А бывает, что привлекающий своей относительной дешевизной вариант «реконструкции» скрывает тот самых халтурный выборочный капремонт, только замаскированный от глаз покупателя слоем идеально ровной штукатурки. Так что в подобных случаях без особой бдительности также не обойтись.
Поэтому, затевая переезд в центр города, не будем забывать о практической стороне данного проекта в погоне за художественно-историческими изысками. И соотнесем желания с возможностями, чтобы жить в новой-старой квартире долго и счастливо, не жалея о потраченном времени, силах и средствах. Через неделю «БН» продолжит разговор о специфике подбора жилья в старом фонде.
