«Балтийская жемчужина» представляет собой проект «пилотный» во всех отношениях. Для шанхайских компаний – это первый масштабный проект за рубежом, по сути - «окно в Европу». Для Смольного, помимо беспрецедентной суммы инвестиций, привлекательна возможность комплексной застройки крупной территории, причем с обеспечением инженерии за счет инвестора. Кроме того, это первый проект в ранге «стратегического». На его основе можно опробовать схемы работы со стратегическими инвесторами.
Китайское чудо
Территория между Финским заливом и Петергофским шоссе и ранее предусматривалась Генпланом под жилищную застройку. Но решение проблем инженерного обеспечения требовало вложений в несколько миллиардов рублей. Объединенный пул из пяти шанхайских компаний берется за шесть лет возвести на участке в 180 га полностью сформированный мегакомплекс на 35 тыс. жителей. Площадь территории, подлежащей освоению, составляет 149 га. Из них 83 га предлагается выделить под жилищное строительство, 15 га - под общественно-деловые объекты, 27,3 га - под объекты социального назначения, более 20 га - под зеленые насаждения. Все учреждения соцкультбыта (4 школы, 5 детсадов, 2 поликлиники, 4 спортзала и т. д.) планируется передать в собственность города. Кроме того, за счет шанхайских инвесторов предполагается строительство всех необходимых объектов инженерной и дорожной инфраструктуры.
Инвестиционный замысел оказался для Смольного настолько привлекательным, что материализация идеи случилась со всей стремительностью. Причем инвестор долгое время действовал лишь в рамках протокола о намерениях, подписанного в апреле во время визита официальной делегации Петербурга в Шанхай. В декабре Шанхайская индустриально-инвестиционная компания (ШИИК) заявила о завершении проектно-изыскательских и проектно-сметных работ и своей готовности летом 2005 года приступить к строительству. После чего «жемчужина» начала получать юридическое оформление. В конце прошлого года было подписано предварительное соглашение о порядке реализации проекта. В марте вышло постановление правительства № 262 о выделении участка в аренду для проведения изыскательских работ. В ближайшее время инвестору обещают выдать разрешение на проектирование и строительство, а также заключить инвестдоговор, где будут прописаны все обязательства сторон.
Целевые параметры
Пока договор не подписан, сколько точно возьмут с китайцев за землю, не озвучивается. Ибо параметры проекта с первоначальной отметки в $1 млрд росли стремительно. Долгое время фигурировала цифра $1,25 млрд. Не так давно она подросла до $1,5 млрд. Председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов полагает, что противоречий здесь нет: сам проект оценивается в пределах $1,2-1,3 млрд, еще $300 млн придется вложить в развитие инфраструктуры. В настоящее время завершается рыночная оценка территории с учетом «вычленения» из квартала улично-дорожной сети, каналов, набережных, зеленых зон. Окончательные параметры обещают определить в конце апреля.
Вероятно, еще раньше проекту и инвестору будет официально придан статус стратегических. Неслучайно выдача разрешения на изыскательские работы совпала с утверждением положения о стратегических проектах. Как известно, в соответствии с Законом о торгах, данный статус дает право на целевое получение участка. Правда, согласно тому же нормативному акту внеконкурсное выделение земли под жилищное строительство возможно лишь при передаче городу 10% квартир в возводимом доме. Вице-губернатор Александр Вахмистров полагает, что данное условие будет заменено передачей в собственность города объектов соцкультбыта.
Интересно, что заявленный срок окончания изыскательских работ – 1 октября. Как известно, именно с этой даты Федеральный закон «О введении Градостроительного кодекса РФ в действие» налагает запрет на любые виды «целевки» для жилищного строительства. Так что шанхайский холдинг может оказаться первым и последним инвестором, на которого будут распространены преференции целевого рода. Впрочем, статус стратегического сулит и иные блага, например, снижение суммы отчислений за предоставленный участок в размере, установленном правительством.
Против чайна-тауна
Именно вопрос о том, можно ли выделить данный участок под застройку вне конкурса, предполагают вынести на референдум противники проекта. Причем это уже вторая попытка инициировать народное вече по «китайскому кварталу». Признать соответствие темы референдума законодательству вначале должны депутаты. В марте вопрос о референдуме не удалось включить в повестку дня заседания ЗС. В последний момент выяснилось, что право на изыскательские работы было выдано не ШИИК, а ее правопреемнику - Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании (пул из 5 шанхайских компаний). Референдум, в теме которого звучало прежнее название инвестора, оказался нелегитимным и потерял смысл.
Впрочем, не все парламентарии столь радикально настроены. Часть выступают за сбалансированный подход на основе взаимного учета интересов - инвестиции-то городу нужны. Сходятся в одном: Смольный провалил кампанию по информационному освещению проекта. С резкой критикой администрации, не сумевшей или не захотевшей наладить с горожанами открытого диалога, выступили даже представители прогубернаторской фракции «Единая Россия». Кроме того, ряд парламентариев по-прежнему настаивают на внесении в инвестдоговор юридических ограничений, которые призваны воспрепятствовать возможному заселению квартала китайцами.
Основные противники «жемчужины» – из числа жителей Красносельского района. Общественные слушания, а также проведенные социологические опросы свидетельствуют, что большинство граждан от проекта не в восторге. Обострение инвестиционной аллергии также отмечено у яхт-клуба "Балтиец", который в связи с застройкой территории собираются передислоцировать. Яхтсмены того не желают и требуют за переезд от города компенсацию чуть ли не в $30 млн. Никаких более внятных аргументов, кроме мнимой угрозы «китайской экспансии», не приводится. Но настрой решительный. Ряд депутатов собираются вторично выносить на рассмотрение ЗС вопрос о проведении городского референдума.
Вопреки всему
Выбор властью целевого способа предоставления территории инвестору вполне объясним - продажа участков отдельными лотами через торги нереализуема из-за сложностей с инженерией. А вот проигнорировав подготовку общественного мнения, Смольный действительно дал промашку. И теперь граждан сложнее убедить, что речь идет не о заселении Петербурга жителями Китая, а об инвестициях в город. И если референдум все же случится, то отрицательный глас народа может сильно осложнить реализацию инвестиционных замыслов. Поэтому власть торопится, а проект постепенно воплощается в жизнь. Недавно была дана отмашка началу комплексной инженерной подготовки территорий - Комитет по градостроительству и архитектуре выдал разрешительную документацию на разработку проектов строительства инженерных сетей и дорог на Юго-Западе.
КУГИ тем временем активно занимается освобождением территории от пользователей, не имеющих правоустанавливающих документов. На несговорчивых «балтийцев» подан иск в Арбитражный суд о выселении. По данным проверки, яхт-клуб нарушил условия договора аренды и задолжал городу 400 тыс. рублей: часть территории, предназначенной для размещения судов, занята торговыми точками и паркингом.
Окончательное подтверждение тому, что решение по проекту бесповоротно и обжалованию не подлежит, появилось в конце марта. На консульском приеме у губернатора в Смольном китайский дипломат вдруг посулил вывести товарооборот между Северной столицей России и Китаем на первое место среди всех стран, торгующих с нашим городом. Губернатор в ответ во всеуслышание заявила, что рассчитывает в мае подписать в Шанхае инвестиционный договор по проекту "Балтийская жемчужина". После обмена такими обещаниями речь об остановке проекта или навязывании каких-то дискриминационных ограничений для инвестора вряд ли может идти. Ибо грозит негативно сказаться на инвестиционной привлекательности Петербурга.
