Российская правовая доктрина знает три типа «недвижимости». Первый тип – это так называемая «недвижимость по природе»: земля, участки недр и обособленные водные объекты. Второй тип – «вещи, прочно связанные с землей», как то: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Третий тип – «недвижимость по закону»: движимые вещи, которые законодатель счел необходимым отнести к недвижимости. Незавершенное строительство причислено к объектам второго типа.
Все как будто логично. Но есть одна трудность. Незавершенное строительство может считаться «объектом недвижимости» лишь в одном случае: если право собственности на еще не построенный объект есть существенная составляющая часть права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство. В противном случае это скорее «движимое» имущество, поскольку так или иначе имеет место «самовольная постройка».
Новая редакция двадцать пятой главы Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним решает данную проблему следующим образом. Основанием для регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства могут быть: либо документы, подтверждающие право собственности застройщика на земельный участок, либо документы, подтверждающие право пользования таковым. Но в обоих случаях требуется разрешение на строительство и описание самого объекта незавершенного строительства.
Итак, даже тогда, когда застройщик осуществляет застройку своего собственного участка, его право на объект незавершенного строительства возникает лишь на основании некоего «разрешения», некоего «права на застройку», делегированного ему государством. Но тогда чем собственник отличается от арендатора, работающего на чужой земле и имеющего лишь так называемое право пользования? Не проще было бы законодательно закрепить «право застройки» как самостоятельное вещное право на землю, вместо регистрации эфемерного права на объект незавершенного строительства.
