Акт приема-передачи квартиры – последний документ, который подписывается обеими сторонами, исполнителем и участником жилищного проекта. После его оформления можно делать ремонт и справлять новоселье.
Разумеется, к моменту подписания акта дом уже принят госкомиссией. Ему присвоен окончательный милицейский адрес и произведены обмеры всех помещений – данные заносятся в ведомость на квартиру. Этим занимается проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ). Казалось бы, все просто и сложностей здесь не должно возникнуть, но на деле бывает не так гладко.
Рассмотрим две классические проблемы, с которыми можно столкнуться в этот период.
Смотреть в оба
Первое препятствие заключается в нарушении сроков передачи квартиры дольщику. Дело в том, что сроки оформления ведомости на квартиру - документа, необходимого для составления акта приема-передачи, зависят не только от застройщика, но и от ПИБ.
Чтобы официально оформить бумаги и передать квартиру дольщику по акту, застройщику обычно требуется от трех до шести месяцев с момента госкомиссии. Это нормально. В том случае, если процесс затягивается на полгода и больше, стоит проконсультироваться с юристом. Возможно, вам придется обратиться в суд с иском о признании права собственности и требованием компенсации. Нарушение сроков более чем на полгода в период, предшествующий подписанию акта приема-передачи, может свидетельствовать о каких-либо серьезных проблемах – двойной продаже или крупных недоделках, например.
Вторая проблема – недочеты в работе строителей. Дольщику выдается смотровой лист, в котором он должен отметить все обнаруженные при знакомстве со своей свежепостроенной квартирой дефекты. Затем дольщиком и застройщиком оговариваются сроки их устранения, которые фиксируются все в том же смотровом листе.
Внимание, господа дольщики: требования, которые вы предъявите строителям, должны быть обоснованными. Претензии на уровне «мне не нравится» не считаются – это пустая трата времени и нервов.
Семь раз отмерь…
Известны случаи, когда дольщик создавал себе проблемы своей невнимательностью. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо не только заметить все дефекты, но и поинтересоваться, каким образом они будут устранены.
Также обязательно нужно воспользоваться услугами эксперта. Это можно сделать, обратившись, например, в Центр судебной экспертизы (ул. Некрасова, 8) или в Центр качества строительства (Подъездной пер., 15). Определять возможные недочеты в работе строителей на глазок по меньшей мере глупо, приглашайте специалиста.
Если после указанного в смотровом листе срока будут устранены не все дефекты, вы все равно можете принять квартиру по акту. Председатель совета директоров Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова в такой ситуации рекомендует составить приложение, в котором будет написано, что квартира принята с недоделками. Предъявить претензии через суд вполне можно и в этом случае, разумеется, с привлечением все тех же экспертов.
Еще один скользкий момент, требующий особого внимания, – это ответственность за последствия, которые могут возникнуть из-за недобросовестной работы строителей.
История из жизни: дольщик принял квартиру по акту, отметив в нем обнаруженные недоделки, но не присутствовал при их устранении. Рабочие, нанятые застройщиком, исправляли один из дефектов в отсутствие хозяина квартиры и допустили при этом оплошность – не поставили заглушку на батарею. В результате сосед снизу, уже начавший ремонт, был затоплен вместе со своим дубовым паркетом и, разумеется, потребовал компенсации. Кто виноват и что делать? Любой юрист скажет вам, что ответы на эти вопросы стоило приготовить заранее.
Жить станет лучше
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вступает в силу с апреля 2005 года. Как известно, этот закон вносит в отношения участника и исполнителя жилищного проекта некоторые коррективы. В том числе они касаются и того, как защитить права дольщиков при подписании акта приема-передачи.
Новый закон гласит, что дольщик может запросто отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества. Это обстоятельство изменит нынешнюю ситуацию: сейчас многие строительные компании составляют договор, по которому дольщик беспрекословно обязан принять построенную квартиру по акту, пусть даже со многими недоделками.
Второе важное новшество, связанное с грядущим законом: застройщик должен будет выполнять гарантийные обязательства перед своими клиентами как минимум в течение пяти лет. На сегодняшний день максимальный срок гарантии не превышает двух лет, а в большинстве договоров не указан вообще.
Также новым законодательством предусмотрена неустойка за нарушение сроков сдачи квартиры. Ее размер зависит от установленной ставки рефинансирования Центробанка РФ.
После подписания акта приема-передачи дольщику остается сделать совсем немного, а именно – зарегистрировать право собственности. Об этом читайте в следующих номерах.
