Состояние вторичного рынка несколько напоминает третий период истории русской социал-демократии – разброд и шатания. Средняя цена предложения за первый квартал едва обозначила снижение - с $1135 до $1130. Для оживления продаж явно недостаточно. Продавцы и покупатели не столько выжидают, находясь в психологическом противостоянии, сколько вынуждены действовать в прокрустовых рамках взаимной зависимости. Так как в подавляющем большинстве едины в двух лицах: чтобы купить что-нибудь нужное, им сначала надо продать ненужное. А уровень цен ограничивает приток на рынок клиентов с живыми деньгами.
Реорганизация системы регистрации сделок с недвижимостью способствовала некоторой растерянности продавцов и покупателей.
Однако в марте отмечено небольшое повышение спроса на квартиры и комнаты. Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос» зафиксировала рост числа звонков потенциальных покупателей примерно на 15-20% по отношению к рекордно низкому уровню лета-осени прошлого года.
Даже при условии, что эти «первичные обращения» выльются в рост эффективного спроса, до лета избыточное предложение объектов на рынке не исчезнет.
На «ручнике»
Если снижение цены предложения едва заметно, то реальные цены сделок корректируются уже существенно, в первую очередь на «минимальное» - малогабаритное и непривлекательное - жилье. Однокомнатная квартира в хрущевке или «корабле» в депрессивном районе может быть продана дешевле на 15% по сравнению с заявленной ценой: за $34 тыс. против первоначальных $38 тыс. В остальных случаях вероятность снижения в ходе торга и размер уступки зависят от готовности продавца идти на компромисс – в силу необходимости продать побыстрее.
В целом же петербургский вторичный рынок сохраняет присущую ему инертность и ориентацию на продавца. В общем объеме сделок доля продаж со встречной покупкой, по сути являющихся обменами, превышает 80%. Поэтому собственники квартир с ограниченным финансовым ресурсом, чья цель - потратить вырученные деньги на другое жилье, без крайней нужды не идут на снижение цены. Покупатели ровно в той же степени завязаны на выручку от продажи своей квартиры.
Нормальное состояние рынка недвижимости – стабильный плавный рост. Но за последние годы жилье дорожало темпами, значительно опережавшими увеличение доходов граждан. И отсутствие дальнейшего роста цен, которое мы наблюдаем сейчас, способствует сокращению этого разрыва.
Тем не менее, в течение полугода резких колебаний цен на недвижимость не ожидается. Рынок сохраняет хрупкое равновесие под влиянием целого комплекса повышающих и понижающих цены факторов. К повышающим относятся сегодняшняя конъюнктура мировых сырьевых рынков, укрепление рубля по отношению к американскому доллару, уровень рублевой инфляции, превышающий 12%.
На понижение играют психологические моменты ожиданий «доступного жилья» (данный термин ошибочно воспринимался многими как обещание снижения цен). А также стоимость квартир в ранее переоцененных сегментах, объективно не соответствующая их потребительским характеристикам.
«Маячки» на стене
С одной стороны, продажи идут, спрос сохраняется на уровне постоянной аудитории - той части покупателей жилья, кому оно насущно необходимо, у кого есть деньги и нет возможности откладывать покупку.
С другой - происходят явления, неестественные для нормального состояния рынка. Квартиры в прямой продаже стали предлагаться чуть дешевле, чем со «встречкой». Это объясняется той самой суровой необходимостью продать побыстрее.
Если в ситуации стабильного роста впервые выставленные объекты появлялись по ценам на 1-2% выше, чем «старожилы» листингов, то сегодня средняя цена «новичков» несколько ниже, чем ранее заявленных.
Январское сокращение доли однокомнатных квартир в общем объеме предложения с 22% до 20% не повлекло серьезных последствий, застыв на этой отметке. Что не свидетельствует об оживлении спроса. «Однушки» наиболее востребованы как основной материал для расселений и разъездов и первыми «вымываются» из еженедельных листингов. В условиях стабильного рынка их доля составляет 17%. Сокращение до 14% означает заметную активизацию спроса, а рост до 22%, как было осенью, говорит об отсутствии резерва для роста цен и затоваривании.
Обнадеживает некоторое уменьшение в первом квартале среднего времени экспозиции объектов в листингах, примерно на 5%. Однокомнатные квартиры «ускорились» в среднем на 2 пункта, двухкомнатные – на 3. (Пункты – «условные дни» показывают, сколько дней объект находился в листингах «Бюллетеня Недвижимости» в течение одного квартала.) От уровня, когда квартиры уходили влет - осенью-зимой 2003 года, – средний показатель все еще отличается на 7 пунктов.
Незначительно снизился по сравнению с четвертым кварталом прошлого года общий объем предложения в еженедельных листингах. В третьем квартале 2003-го, на пике спроса, количество объектов не превышало 22 тыс. К концу 2004 года объем вырос почти до 30 тыс. (практически сравнявшись с московскими показателями). В течение первого квартала 2005 года количество объектов для продажи в листингах сократилось до 28 тыс. Симптомами оздоровления рынка можно было бы считать достижение планки в 25 тыс.
Штучное дифференцирование
Сегодня на рынке часть жилья продолжает плавно дорожать, другая так же плавно дешевеет. То есть продолжается расслоение по качеству и местоположению объектов.
Дешевое жилье быстрее дорожало в условиях масштабного роста цен. Оно первым «вымывается» с рынка в условиях ажиотажа. Однако оно же оказалось менее устойчивым к стагнации, первым теряя в весе. Дорогая недвижимость в меньшей степени подвержена ценовым колебаниям. Она медленнее дорожает в условиях подъема рынка (за счет близости к верхнему ценовому пределу), зато меньше теряет в условиях кризиса, а при стагнации сохраняет свою цену или демонстрирует даже некоторый рост.
Неодинаково меняется средняя цена квадратного метра на различных территориях. Окраины дешевеют быстрее, центр – медленнее. Традиционно популярные «золотой треугольник», Невский проспект и окрестности, зона вдоль Московского проспекта, а также отдельные кварталы Адмиралтейского района, старая часть Васильевского острова демонстрируют небольшой прирост. Причем речь в данном случае идет о массовом, а не об элитном жилье.
Лидируют в снижении малопривлекательные «спальники» – Ульянка, Сосновая Поляна, Юго-Запад, Ржевка, старое Купчино – минус 3% за квартал.
Медленнее снижаются в цене квартиры в районах с хорошим качеством жилого фонда и массового нового строительства. Так, средняя цена предложения квадратного метра в Приморском районе стала ниже на 1,5% с начала года, в западной части Васильевского острова – менее чем на процент.
По данным отдела аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» традиционно устойчивым спросом пользуется жилье на крайних ценовых полюсах – самое дорогое и самое дешевое. Однако городской рынок дешевого жилья не предлагает, и спрос заметно смещается в область и пригороды – во Всеволожск, Ново-Девяткино, Парголово etc.
Спрос на элитное жилье не претерпел изменений, а предложение увеличивается за счет построенных и реконструированных домов. Еще один сегмент, вовсе не затронутый общими для рынка жилья проблемами, - загородные дома и земельные участки. Спрос и цены здесь продолжают расти.
Стратегический рост
Доллар в последнее время демонстрирует едва заметные колебания, и об изменении тренда говорить рано. От соотношения курсов валют зависит распределение приоритетов – вкладывать в недвижимость или отказаться от подобных инвестиций. Активизация банков на рынке ипотечного кредитования сработает на увеличение цен в стратегической, отдаленной перспективе. В ближайшее время росту продаж в некоторой степени может послужить развитие системы потребительских кредитов. Суммы в $10-15 тыс., для получения которой нет надобности прибегать к ипотеке, зачастую хватает на доплату за улучшение жилищных условий.
Эти факторы не могут спровоцировать резкие колебания цен. Однако и небольшие подвижки в совокупности способны стать катализатором активизации спроса.
Во многом ожидания рынка связаны с повышением стоимости жилья в центре. Чему благоприятствует достаточно высокая активность коммерческих расселений.
По прогнозам отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», возобновления роста цен не стоит ждать до осени. В дальнейшем он вероятен - при отсутствии форс-мажорных обстоятельств.
