Проекты постановлений «О нормативах оценки финансовой устойчивости застройщиков» и «О требованиях к минимальному значению собственных средств застройщиков и порядке расчета этих средств» были разосланы в конце апреля. На совещании в Ассоциации «Строительно-Промышленный комплекс Северо-Запада» специалисты компаний сочли некорректным порядок расчета, основанный на разделах бухгалтерского баланса. Такой подход допускает разночтения в отражении целевого финансирования строительства.
Устоишь?
Вступивший в силу в апреле закон № 214-ФЗ все еще не работает из-за отсутствия подзаконных актов. Первыми ласточками и стали два вышеозначенных проекта постановлений. Они разъясняют понятия статьи 23 «Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства». Для полной ясности 23-й статьи необходим также нормативный акт о пресловутом «уполномоченном органе» с широкими правами по приостановке деятельности застройщика. Завершающим штрихом должно стать определение порядка предоставления застройщиком ежеквартальной отчетности – для контроля уполномоченным органом. И уж тогда придет черед набора специалистов очередного государственного контрольно-надзорного органа, которые будут отслеживать и «бить по рукам» за нарушения.
Документ предписывает застройщикам к 1 октября «привести свою деятельность в соответствие». Если к этому сроку федеральные власти успеют сделать все для применения на практике статьи 23, им останется поработать над остальными 26 статьями (из 27).
Проект об оценке финансовой устойчивости застройщика содержит три критерия. Норматив обеспеченности обязательств рассчитывается по формуле, в числителе которой сумма активов по незавершенному строительству, сырью и материалам, готовой продукции, дебиторской задолженности etc. В знаменателе – сумма обязательств по договорам долевого участия. Минимально допустимое значение - единица. То есть материальных активов должно быть по крайней мере столько же, сколько застройщик получил от дольщиков.
Норматив целевого использования средств определяется как отношение активов, не связанных с деятельностью застройщика, к общему размеру долгосрочных обязательств и собственных средств, и также не должно быть меньше единицы.
Оставив в стороне сакраментальный вопрос прозрачности бухгалтерского баланса, специалисты задают два других. «Средства, привлеченные застройщиком, должны работать, а не лежать без движения, - говорит начальник юридического отдела СК «Петербургская Недвижимость» Михаил Милюченко. - Надо определить порядок расходования этих средств, как это сделано в банковских структурах».
По мнению главного бухгалтера ЗАО «ССМО ЛенСпецСМУ» Людмилы Игнатьевой, до принятия постановления должно быть выпущено нормативное письмо, которое устанавливает действительно единообразное отражение денежных средств в конкретном разделе баланса. Данное предложение и направлено главе МЭРТ.
Тот же проект устанавливает норматив безубыточности – максимум один год с убытком за последние три года работы.
Большой миллион
Проект постановления о требованиях к минимальному значению собственных средств застройщика содержит любимую властями сумму – миллион, причем рублей.
Денежные запасы из закромов компании должны, по замыслу разработчиков закона, гарантировать дольщику нормальный ритм работы на стройплощадке. Алгоритм, предписанный все той же статьей 23, таков: размер собственных средств проверяется ежеквартально как итог раздела бухгалтерского баланса «Капитал и резервы», а в случае «недостачи» уполномоченный орган имеет право «обратиться в Арбитражный суд с заявлением о приостановлении… деятельности застройщика».
Юристы и бухгалтеры строительных компаний, обсудив проект, пришли к выводу: петербургские застройщики попадают в разряд «выше минимальных значений». «Тем не менее, вопрос о целесообразности повышения или понижения этой планки следует обсуждать – в целях защиты интересов региональных застройщиков, которые работают в другом ценовом диапазоне», - считает юрист компании «Северный город» Станислав Михайлов.
Руководитель Консультационного Центра по Долевому строительству и Недвижимости Анна Максимова недоумевает: миллион рублей – это примерно стоимость однокомнатной квартиры. «Что гарантирует эта сумма дольщику стоквартирного дома? А если таких домов у компании десяток? Из каких соображений исходили авторы проекта постановления – остается непонятным».
Проект постановления - свидетельство того, как подзаконные акты могут корректировать положения закона – смягчить или ужесточить.
Смещая акценты
Юридические и финансовые службы строительных компаний изучают и предлагают подправить подзаконные акты. На этом поприще, прямо скажем, работы немного. Главным же направлением деятельности застройщиков стала разработка схем ухода из-под десницы необоснованно сурового ФЗ № 214. По словам генерального директора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, вексельные схемы попадают под его действие, от создания ЖСК компания отказалась. Наиболее оптимальной называется схема предварительных договоров купли-продажи. ЛенСпецСМУ также избрало эту альтернативу. Одно можно сказать определенно: судебной практики по признанию права собственности за «дольщиком» по таким договорам сегодня не существует.
