Весь прошлый год Ленобласть зазывала питерских строителей на свои земли. Несколько совместных совещаний бизнеса и власти закончились вничью: чиновники пообещали создать оптимальные условия для компаний, застройщики – возводить жилье в зоне КАД. Реальных шагов ни одна из сторон не предприняла. Отчаявшись привлечь стройкорпорации, губернатор области в начале года даже сгоряча заявил, что участки под жилье в регионе нужно раздавать бесплатно. Попытки проведения первых аукционов показали, что землю в итоге переоценили.
Петербургским курсом
К инвестиционному освоению земель вокруг КАД область готовилась давно. В зону приоритетов жилищного строительства попали районы Кудрово, Ново-Девяткино и Мурино. Гвоздем инвестиционной программы должна стать деревня Кудрово, где на участке площадью около 300 га обещано выстроить город-спутник на 35–40 тыс. жителей. На 170 га планируется возвести около 1,5 млн кв. м жилья, 130 га отведены под общественные и коммерческие объекты. Общий объем инвестиций оценивается в $1 млрд. Срок реализации – 7–10 лет.
Первые аукционы намечались в ноябре, но инвестиционные планы забуксовали. В начале этого года у губернатора лопнуло терпение – в регионе к тому времени были приняты новые жилищные программы, которые нужно было запускать. КУГИ получил отмашку: начать продажу участков под жилую застройку. Политическое решение привело к смене тактических ориентиров. Если раньше потенциальным инвесторам обещали выставлять на торги полностью подготовленные участки, то теперь на вооружение была взята петербургская «ускоренная» схема. На первый аукцион застройщикам были предложены участки по «короткому» пакету, не обеспеченные инженерной инфраструктурой.
Евро-идеалы
На мартовские торги выставили право аренды двух участков в Кудрово – площадью 8,6 и 13 га – сроком на пять лет. На территории можно выстроить 63 тыс. кв. м жилья. Начальную цену определили в $439 тыс. годовой арендной платы для первого пятна и $708 тыс. – для второго. При этом аналогичные суммы победитель должен был перевести в бюджет на областное социально-экономическое развитие. На этом траты не заканчивались – также требовалось перечислить администрации Всеволожского района по 45 евро за 1 кв. м общей площади жилья на развитие социальной инфраструктуры. По подсчетам городских застройщиков, в итоге «нагрузка» на 1 кв. м жилья, с учетом всех предстоящих затрат, превысила $130. И хотя документацией на торги заинтересовались представители восьми петербургских компаний, на аукцион не явился никто.
В областном Фонде имущества очевидное фиаско обозначили как «рабочую ситуацию». И сделали ставку на повторные торги. По мнению председателя ФИ Василия Батьянова, строители попросту не успели в срок подать заявки, так как им потребовалось время для изучения техусловий на подключение участков к сетям.
Продажная инерция
Сами застройщики в первую очередь критикуют не отсутствие сетей, а ценовую планку, «задранную» областными чиновниками. И считают, что пятна по «короткому» пакету выгоднее приобретать в городе. По словам генерального директора ОАО «ПО «Ленстройматериалы» Дмитрия Игнатьева, за ту же стоимость в Петербурге можно найти достаточно участков, которые к тому же не имеют проблем с инженерной подготовкой.
Повторные торги были обречены. Областные чиновники объявили, что не намерены снижать стартовую цену на землю. Хотя условия и скорректировали: Фонд имущества договорился с администрацией Всеволожского района, чтобы отчисления на «социалку» в размере 45 евро/кв. м общей площади жилья направлялись на развитие инженерии. Дотошные строители тут же подсчитали, что стоимость права застройки в этом случае составит около $100/кв. м. жилья. То есть примерно столько же, сколько и на участки в пределах города. В итоге на повторный аукцион 18 мая не поступило ни одной заявки, и он вновь был признан несостоявшимся.
Город на бумаге
В администрации полагают, что главная причина провала первых аукционов под жилищную застройку – отсутствие инженерных сетей. К очередным торгам эту проблему обещают устранить. ОАО «КАД-Ленобласть» (100% акций организации, созданной для развития земель восточного полукольца, принадлежат КУГИ) планирует в сентябре выставить на продажу под жилищную застройку еще одну территорию в Кудрово – площадью более 20 га. В этот раз торги предполагается проводить по полному пакету, со всеми необходимыми согласованиями для подключения будущих объектов к сетям. Инфраструктуру должны обустроить за счет инвесторов, первые договора на прокладку коммуникаций уже заключены. По словам заместителя генерального директора ОАО «КАД-Ленобласть» Бориса Латкина, с учетом затрат на «социалку» и инженерию, «нагрузка» на кв. метр жилой площади составит $135. При условии проработанности инженерного вопроса такую цену в организации считают вполне конкурентоспособной.
В третьем квартале планируется провести и торги по двум «провальным» участкам. В КУГИ сообщают, что с условиями пока не определились. Скорее всего, вновь пойти по «короткому» пути чиновники не решатся. И, дождавшись инженерной «определенности» в Кудрово, выставят их вместе с лотами, которые готовит «КАД-Ленобласть».
Насколько чиновники правы в своих расчетах, устанавливая на аукционах «городские» цены, рассудят сентябрьские торги. На всякий случай ставка делается не только на местных застройщиков – на недавней пресс-конференции в Москве Ленобласть призвала к инвестиционному освоению земель вокруг КАД столичные компании.
Впрочем, игнорирование областных жилищных инициатив многие попросту объясняют стагнацией на жилищном рынке. Продажи на городских объектах резко снизились. Добавило неопределенности и вступление в силу с апреля закона о дольщиках («Об участии в долевом строительстве…»), которые сегодня финансируют до 90% объемов жилищного строительства. Как строить дальше – на областных ли землях, в Петербурге ли – не знает никто. И пока не будет ясности, Кудрово грозит перспектива оставаться городом на бумаге.
