Маленький отель в большом городе

Факт, что в столице не хватает отелей, не новость. Обеспеченность Москвы гостиничными номерами составляет 3,4 номера на 1 000 жителей, что значительно ниже, чем в европейских столицах и мировых мегаполисах подобного масштаба. И если в Европе и Америке проблему отчасти решают малые отели, у нас с ними дела обстоят непросто.

Но разберемся сначала, какую гостиницу можно считать «мини» и что называют малыми отелями. Марина Усенко, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, не разделяет эти два понятия. В гостиничном бизнесе, как говорит она, существуют разные классификации. Поэтому считает неприн-ципиальной разницу в терминологии. «В соответствии с классификацией, принятой в 2005 году, к мини-гостиницам относят гостиничные объекты вместимостью менее 50 номеров. Более детальной официальной сегментации нет. Возможно, малыми отелями называют те же мини-гостиницы», – комментирует Анна Любимова, проект-менеджер по консалтингу GVA Sawyer.

У нас в некоторых городах иностранным и российским туристам свои услуги предлагают частные мини-гостиницы, которые еще называются семейными отелями. «Под семейным отелем понимается гостиница малой вместимости, в которой работают сам владелец и члены его семьи, – рассказывает Марина Смирнова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International. – Чем такой отель отличается от индустриального? Во-первых, малым объемом предложения, а значит, более персонифицированным обслуживанием. Во-вторых, творческим подходом собственника к концепции гостиницы и к дальнейшему обслуживанию клиентов. Обычно собственники таких средств размещения «в гостиничных академиях» не учились и для них этот бизнес новый, поэтому многое здесь делается не так, как в «профессиональных» отелях. Скорее, хозяин стремится воспроизвести в этом объекте свои представления о комфортном доме».

Мини-отели Москвы, соответствующие категории
«4 звезды» (под брендом Heliopark)

Источник: Becar Commercial Property Moscow

Многим это действительно удается. Владельцы и управляющие таких гостиниц привлекают клиентов домашней обстановкой и особым уютом, продуманным оформлением, тишиной и комфортом. В ресторане такого отеля может предлагаться, скажем, домашняя выпечка, продукты с фермы (особенно если гостиница за городом). Типичная семейная гостиница включает не более 30 номеров и небольшой ресторан. Обслуживающий персонал (горничные, помощники на кухне), как правило, приглашается на временную работу и не входит в штат. На аналогичных условиях трудятся и специалисты – бухгалтеры, инженерно-технический персонал и др. Владельцы живут при гостинице и выполняют всю работу по управлению предприятием, регистрации клиентов, закупкам и т. д.

Основной принцип менеджмента в таких гостиницах – это опора на собственные силы и сокращение издержек. Однако большие расходы семейных отелей, которым не приходится рассчитывать на оптовые скидки при закупках необходимых товаров и продуктов, могут приводить к установлению более высоких цен на номера по сравнению с сетевыми отелями. В малых отелях невозможно предлагать клиентам большие скидки.

Такие предприятия не всегда имеют разумную организацию. Часто хозяева «перепозиционируют» объект, и тогда в гостинице среднего класса делаются большие по площади номера, появляется дорогая мебель, излишне расходуются предметы гигиены для гостей, нанимается дополнительный персонал и пр. Другой перекос – экономия на необходимом. Случается, что в семейной гостинице есть спальное место с дешевым бельем, телевизор, но ни одного стула.

Город не принял

Семейным отелям дали добро в областях, заинтересованных в привлечении туристического потока, но не способных предоставить высокий уровень сервиса. Это города, принадлежащие к списку Золотого кольца Росси, Карелия, Петербург. А также все Черноморское побережье и другие курортные области, включая Приэльбрусье, Домбай, с их проблемами размещения «сезонных» отдыхающих и отсутствием элементарных сервисных услуг съемного недорогого жилья. А вот в Москве частных гостиниц практически нет.

«Помнится, еще в конце 1990-х годов Правительство ратовало за создание сектора частных гостиниц и обещало особые преференции в налогообложении, субсидировании и выдаче банковских кредитов, – рассказывает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate. – На деле получается, что создание собственного бизнеса – личное дело предпринимателя: с него спрашивают, но ему не помогают». В столице вести малый бизнес особенно трудно, а в гостиничном сегменте почти невозможно. «Создание формата «семейный отель», – продолжает госпожа Земцова, – возможно в тех районах, где, во-первых, нет явного давления со стороны налоговых и административных органов и где, во-вторых, стоимость земельного участка, выделенного под строительство, адекватна платежеспособности предпринимателя».

Москва, как легко догадаться, к таким районам не принадлежит. Реалии столичного рынка таковы, что из-за дороговизны столичной земли и большой затратности на строительство рентабельным и интересным для частных предпринимателей может быть только создание целой сети малых гостиниц. «Даже если предположить, что частное лицо построит на свои средства (в Москве точка отсчета начинается с $10 млн) здание в пределах внутренней стороны МКАД, то окупаемость составит не менее 20 лет, – утверждает Елена Земцова. – Малый бизнес не потянет такие суммы вложений и такие сроки окупаемости. Поэтому в столице процветает допотопный метод сдачи квартир на небольшие сроки с элементами гостиничного сервиса».

Предложение для проведения конференций и банкетов в мини-отелях Москвы (под брендом Heliopark)

Они существуют

Тем не менее маленькие отели в Москве появляются. Но это предприятия не частные, а управляемые компанией-собственником. Ведомственное жилье – сохранившийся с советских времен фонд для расселения делегаций, командировочных и т. п. – тоже может примкнуть к мини-гостиницам. Как, например, гостиница представительства Республики Татарстан в 3-м Котельническом переулке (три звезды) на 14 номеров, четырехзвездный Volynskoye Park-Hotel УДП Президента на 15 номеров, расположенный на Староволынской улице, 9.

Из-за особенностей московского рынка мини-гостиницы развиваются не слишком динамично. «У малых гостиниц меньше возможностей развивать бизнес, чем у сетевых, – заявляет Марина Усенко. – В каком-то смысле у них связаны руки (в вопросе выхода на клиентов). Они могут продвигать себя только через интернет и по «сарафанному радио». Поэтому на рынке мини-отелей, как, впрочем, на гостиничном рынке Москвы вообще, наметилась тенденция консолидации – объединения в сети. Так, например, компания ЗАО «Стабильная линия» планирует построить в Москве сеть малых трехзвездных гостиниц. В настоящее время открыт один мини-отель, в ближайшие годы компания планирует открыть еще четыре. Вместимость отелей не превысит 35 номеров. Кроме того, в ближайшие годы заявлено о строительстве еще примерно 10 объектов. И располагаться они будут как в центральных, так и в окраинных городских районах.

Что до западных сетей, в столицу России они пришли давно. Однако мини-отелями в Москве они не управляют. «По текущей ситуации на рынке западные операторы в большей степени заинтересованы в открытии полноформатных гостиниц. Наибольший интерес для них представляют объекты с фондом не менее 100 номеров (наиболее предпочтительное число номеров 150–250)», – объясняет Анна Любимова. Почти все малые отели находятся в самостоятельном управлении у собственника. Лишь две гостиницы входят в сети, которые управляются отечественными гостиничными операторами, – Heliopark Group и «Стабильной линией».

Источник: Becar Commercial Property Moscow

Медленное развитие сектора мини-отелей в Москве отчасти объясняется и тем, что столице отели требуются в первую очередь для бизнесменов и командированных. А в маленькой гостинице элементы инфраструктуры для деловых людей предусмотрены не всегда. «В отличие от Петербурга Москву не назовешь туристическим городом, и в ближайшей перспективе у нее мало шансов стать туристической столицей страны, – считает Марина Усенко. – Москва – деловой город. Понятно, что приезжающим бизнесменам требуются прежде всего такие стандарты размещения, как удобство бронирования и оплаты, качественная шумоизоляция в номере, наличие удобных средств коммуникации (интернет) и прочие факторы для полноценного отдыха и работы. Не все малые гостиницы могут это обеспечить». Впрочем, среди девяти четырехзвездных московских мини-отелей четыре имеют конференц-залы и четыре – переговорные комнаты.

В отношении стоимости проживания между большими и малыми отелями не наблюдается разницы. Цены соответствуют среднерыночному уровню в той категории, в которой отели позиционируются на рынке. В категории «три звезды» цены находятся на уровне 3–4,5 тыс. руб. в сутки, в категории «четыре звезды» – от 5 до 10 тыс. руб. в сутки, в зависимости от периода заезда. В категории «пять звезд» мини-отели не позиционируются.

Однако многие представители бизнеса, приезжающие в Москву, констатируют, что в мини-отелях останавливаться приятнее, поскольку организация их более четкая, сервис лучше, чем в больших «муравейниках». Будем же надеяться, что этот сектор все же продолжит свое развитие в столице. В целом можно говорить о перспективности данного сегмента.

Текст: Алексей Семин