Западные инвесторы сочли Россию Европой

Ставки капитализации на рынке помещений коммерческого использования в России, по данным компании Knight Frank, превышают показатели стран Восточной Европы. В Варшаве, Будапеште или Праге, например, ставки по офисным, торговым и складским помещениям составляют 6–7%, в России же по офисным помещениям они обеспечивают прибыль до 9%, а торговая недвижимость дает 9–11%. По складским комплексам доходность составляет до 12,5%.

В результате происходит перераспределение капитала от проектов на европейских рынках к проектам на более доходном российском рынке недвижимости. По мнению вице-президента ГУД, президента Becar Realty Group Александра Шарапова, сам факт, что восточноевропейские инвесторы проявляют интерес к России, недвусмысленно показывает растущую привлекательность российской недвижимости по сравнению с восточноевропейской.

Хотя и в России ставки капитализации продолжают снижение. По офисным центрам ставки доходности в 2005 году составляли 11–12%, а по торговым центрам – 12–13,5%. Складские помещения обеспечивали 12–13,5% вместо нынешних 11–12,5%.

Несмотря на это доходность российского рынка коммерческой недвижимости остается более высокой, чем в Европе – на фоне постепенного снижения рисков. Например, по проектируемым торговым комплексам в Екатеринбурге и Волгограде австрийская компания Meinl European Land прогнозирует доходность 14%.

Одним из основных факторов, влияющих на рост привлекательности коммерческой недвижимости в стране, эксперт из Knight Frank считает высокий уровень спроса и недостаточное предложение качественных объектов жилой и коммерческой недвижимости в России.

Миллионники

Иностранные инвесторы в России прошли «точку перегиба», как называет перелом в психологическом восприятии российского рынка экс-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер Ай-БиГрупп Юрий Борисов. «Россия для них перестала ассоциироваться исключительно с Москвой. И особенно заметна активность западных инвесторов в Петербурге».

Как отметил президент американского Института управления недвижимостью IREM Роберт Тусейкер, на сегодняшний день темпы развития Петербурга гораздо выше, чем в других крупнейших городах мира в соответствующий период их развития.

Сейчас объем инвестиций в экономику Северной столицы составляет около $5 млрд ежегодно. Город, по мнению главы петербургского Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максима Соколова, находится на острие инвестиционной активности. Но до тех пор пока западные инвестиции массово не придут во все регионы России, об инвестиционном буме говорить будет нельзя, уверен экс-президент ГУД Юрий Борисов.

На российский рынок коммерческой недвижимости в последние годы вышли около 30 иностранных инвестфондов. По их заявлениям, совокупный объем вложений в России превысит $80 млрд. В планах зарубежных инвесторов – инвестиции от $100 млн, а многие говорят о миллиардах.

Среди «миллиардеров» – американский фонд прямых инвестиций TPG Capital, который купил половину пакета акций компании «7К-Инвестхолдинг» (владелец сети «Седьмой континент»).

Планы того же масштаба – у британских инвестфондов London & Regional Properties и у Raven Russia (логистические комплексы и терминалы). L & RP вышла на российский рынок в начале 2006-го, а уже к концу года стала одним из наиболее активных иностранных инвесторов: инвестировано более $ 300 млн в реализацию проектов в Москве и Петербурге. В планах компании строительство совместно с VVV Company логистических комплексов в 10 городах России общей площадью до 1 млн кв. м. В целом объем инвестиций должен составить $750 млн. Эта компания приобрела также гостиницу у петербургского девелопера – холдинга ЛенСпецСМУ. Австрийская Meinl European Land уже инвестировала в проекты 260 млн евро, согласованы контракты на сумму в 1 млрд евро.

Фонд Fleming family & Рartners Cаpital management LLP инвестировал более $100 млн, стоимость текущих проектов в нашей стране составляет $320 млн. Фонд IMMOEAST взял на себя инвестиционные обязательства на 1 млрд евро, а Quinn Group планирует вложить в проекты российской коммерческой недвижимости до $5 млрд.

Что касается регионов, то они перестали быть terra incognita для иностранных инвестиционных фондов. Ирландский инвестфонд Quinn Properties вышел за пределы московско-петербургской коммерческой недвижимости и направился в Казань возводить складской комплекс.

В Липецке, Ростове-на-Дону, Самаре, Нижнем Новгороде намерена построить полтора десятка логистических комплексов казахская ИПГ «Евразия».

Австрийская компания Meinl European Land купила в Самаре два торговых комплекса. Кроме того, в данный момент продолжается стадия проектирования торговых комплексов в Ростове-на-Дону (70 тыс. кв. м), в Волгограде (41 тыс. кв. м) и Екатеринбурге (50 тыс. кв. м).

Компания Warimex AG на сегодняшний день имеет три защищенных проекта, еще четыре находятся в процессе разработки. В Рязани и Ярославле уже инвестировано 100 и 150 млн евро соответственно. В ближайшие пять лет немецкая компания вместе со своими партнерами планирует инвестировать в российскую экономику порядка 1 млрд евро.

Западные инвесторы редко берутся за девелоперские проекты с нуля, предпочитая вкладывать деньги в объекты уже готовые либо такие, по которым оформлен весь пакет проектной документации. Чаще, по оценке Александра Шарапова, они покупают готовые объекты. Он говорит: «Готовность западных инвесторов вписываться в российские проекты на ранних стадиях реализации заметна, но сегодня еще не налажены четкие схемы по осуществлению такого участия. Пока иностранцы делают первые шаги на рынке девелопмента в России».

Варианты покупки готовых объектов и доли в акционерном капитале использует в России австрийская компания Meinl European Land. Подобным образом действуют американский фонд прямых инвестиций TPG Capital и британский инвестфонд Raven Russia. Инвестфонд Fleming Family & Partners приобрел у компании PNK Logistics складской комплекс класса «А» в Петербурге. Финансовая группа Morgan Stanley вложилась в доли в девелоперских компаниях RBI Holding (Петербург) и RGI International (Москва), а также в региональные проекты компании «РосЕвроДевелопмент» (эти компании имеют портфели проектов на общую сумму более $3 млрд).

Рисков не может не быть

Юрий Борисов отмечает, что до тех пор пока на кадастровый учет не будет приниматься единый объект недвижимости – объект капитального строительства вместе с земельным участком, на котором он расположен, – право собственности в стране не станет незыблемым.

Переход к такому механизму, дающему гарантии собственнику, по обещанию заместителя главы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Кирилла Янкова, должен завершиться к 2012 году. Пока же несовершенство системы учета и регистрации прав на объекты недвижимости – одна из актуальных проблем для участников рынка недвижимости.

Чиновники, участвовавшие в PROEstate 2007, обещали выполнить свою задачу – создание благоприятного инвестиционного климата, обеспечение проектов транспортной, энергетической и другой инфраструктурой.

Пока же «международные институциональные инвесторы видят значительные риски на российском рынке недвижимости», как говорит президент Urban Land Institute Уильям Кистлер. По его словам, привлекательность города для инвесторов зависит от множества показателей, в том числе – от уровня коррупции и преступности, качества рабочей силы (числа выпускников университетов и студентов), темпов развития экономики, уровня образования и медицинского обслуживания в городе, демографической ситуации. Для инвесторов важна и плотность застройки, и доля свободных площадей в офисных и торговых центрах.

По результатам исследования, проведенного Urban Land Institute, десять европейских городов из рассмотренной выборки, которые лидируют со знаком «минус», отличаются крайне невысокими темпами развития и снижением численности населения. К этой «десятке минус» Urban Land Institute относит Детройт, Новый Орлеан, Берлин, Франкфурт, Манилу и Джакарту. Уильям Кистлер, оперируя данными исследования, отмечает, что их инвестиционную привлекательность ограничивают высокая плотность застройки, деиндустриализация и огромные покинутые территории, требующие реабилитации. Еще один симптом «нездоровья» – высокая доля вакантных площадей в офисных зданиях.

«Россия – это полностью европей-ское государство», – исполнен оптимизма Петер Кучера, региональной директор австрийской компании Warimex AG. Столь же оптимистична его оценка доходности объектов коммерческой недвижимости. Толика негатива предсказуема: уровень рисков здесь несколько выше, чем в странах Восточной Европы, как отмечает г-н Кучера. Компания Warimex AG инвестирует в проект по организации деловой застройки зоны международного аэропорта Пулково-2. Кроме того, в ближайшее время планируется открытие фонда, для работы исключительно с Россией. «Из средств фонда 60% будет инвестировано в Петербург и Москву, а 40% – в регионы России, в которых мы видим значительный потенциал», – сообщает директор компании по странам Восточной Европы Чарльз Восс.

«Россия – большая площадка для маневров, осуществления новых проектов, причем не только в сфере торговли», – отмечает управляющий директор немецкой компании ECE Projektmanagement International Expansion Йорк Банзаф.

Дэвид О'Хара, глава московского офиса американской консалтинговой компании DTZ, подчеркнул, что институциональное инвестирование в российские регионы очень перспективно. «В Екатеринбурге, Челябинске, Перми, Новосибирске, Ростове, как и в других городах России, – огромный потенциал», – отметил он. Однако г-н О'Хара обратил внимание и на трудности, с которыми сталкивается инвестор: отсутствие информационной прозрачности, особенности менталитета в разных регионах страны, различия в федеральных и местных правилах ведения бизнеса.

Мимо жилья

Рост доходов россиян служит инвестиционной привлекательности не только торговой, но и жилой недвижимости. Тем не менее, по мнению генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Натальи Кирпиченко, для западного инвестора гораздо более понятен механизм инвестирования средств в российскую коммерческую недвижимость, а не в жилую. «Инвестору важно понимать основные характеристики российского рынка недвижимости и прежде всего – рынка жилой недвижимости. Сложность данного сектора рынка в том, что именно здесь необходимо четко улавливать конъюнктуру. От этого и зависит успех любого проекта в этом сегменте», – считает г-жа Кирпиченко.

Емкость российского рынка жилья оценивается в $370 млрд, и он должен быть интересен инвестору. Однако для иностранных фондов и компаний есть два нюанса, мешающих в полной мере использовать данный потенциал. Первый, как отмечает Наталья Кирпиченко, – это механизм платежеспособного спроса. Второй – менталитет покупателя жилья в России. Западный инвестор не готов строить жилье с потребительскими характеристиками ниже тех, что в Москве соответствуют жилью «бизнес-класса». Российский же покупатель, по словам главы «МИЭЛЬ-Брокеридж», хочет «жить лучше, чем вчера, но не так хорошо, как мы ему предлагаем».

Ментальностью Наталья Кирпиченко объясняет факт, что сегодняшние покупатели жилья ориентированы на приобретение квартиры, в которой на каждого члена семьи приходится не более 20 кв. м площади. Если в 1991 году средняя площадь квартиры в строящихся домах составляла 61 кв. м, то к 2007-му этот показатель увеличился на 23 кв. м – до 84 «квадратов».

Оценки спроса на жилье в России, по мнению большинства брокеров, грешат неточностью. Они учитывают миллионы квадратных метров, а должны – количество семей, способных приобрести квартиры определенного ценового сегмента.

Среди зарубежных инвестиционных фондов, действующих на российском рынке жилой недвижимости, АIG Global Real Estate Investment (возводит поселок таун-хаузов Покровские Холмы в Москве, объем инвестиций – около $230 млн). Кроме того, на жилищном рынке присутствует финансовая группа Morgan Stanley, которой принадлежат доли россий-ских компаний, реализующих жилищные проекты, – RBI Holding и RGI International.

В качестве итога – оптимистичное заявление старшего вице-президента консалтинговой компании Knight Frank Андрея Закревского о том, что все успешные проекты будут востребованы институциональными инвесторами.

Текст: Анна Александрова