Денис Гладыш: Ритейл и офисы не потерпят соседства цехов и труб

— О девелоперском проекте «Уткина заводь» пока говорят мало и очень осторожно. На какой стадии он сейчас находится?

– Мы только месяц работаем над PR-кампанией. Причем стремимся работать над «пиаром» самой местности: хотелось бы вернуть в обиход историческое название места. Есть две версии происхождения Уткиной заводи: от фамилии заводчика времен Петра I и от финского названия Утха. Участок земли площадью 410 га находится за вантовым мостом. Рядом с ним сейчас реализуется проект строительства складского комплекса на 40 га. Это, я бы сказал, гипербольшая площадь. Компания «Уткина заводь девелопмент» создана специально для осуществления доверительного управления этой собственностью. Административно мы попадаем в муниципальное образование «Всеволожский район Ленинградской области». В настоящий момент вся территория переведена из категории сельскохозяйственного назначения в промышленную. Проводятся маркетинговые исследования, которым мы придаем большое значение, так как стараемся максимально снизить свои риски. Делаем это с привлечением опытных иностранных специалистов. Через полгода на стол ляжет проект планировки.

— О каких компаниях идет речь?

– Сегодня подготовлен первый этап концепции, который разработала для нас компания Knight Frank. Которая, кстати, занималась и оценкой земли. Над концепцией ритейл-зоны работает московская компания «Магазин магазинов». Мы предполагаем, что проект вызовет большой интерес. Сегодня это чувствуется, хотя развернутой рекламы проекта еще не было.

— Что появится на площади 410 га в будущем, кроме торговли: логистика, офисы?

– Предполагается четыре направления: ритейл-зона, зона деловой застройки, легкой индустрии и логистики. При этом мы помним, что рынок ритейла Петербурга наполнен, в этом направлении нас ждет жесткая конкуренция. Логистический сегмент, скорее всего, будет «миксовый». Найдется место и для складов класса «А», и для других категорий. Я полагаю, что это не будет аутсорсинговая логистика, скорее – соб-ственная, специализированная. Еще один формат, который возможен на нашей территории, – это технопарки. Уже есть несколько конкретных предложений, но пока мы их не афишируем.

Объем территории таков, что возможен только микс форматов и направлений. Наполнить такую территорию чем-то одним невозможно. Для сравнения: рядом с нашим участком находится торговый комплекс «МЕГА Дыбенко», так вот, его площадь, если не ошибаюсь, 60 га.

— А торгово-развлекательная часть?

– Конечно, такие объемы не могут обойтись без развлекательной части. И в этом сегменте нам придется работать, по всей видимости, с западными операторами сферы развлечений. Рынок российских операторов пока ничем не блещет. А список западных партнеров, с которыми имеет смысл работать, насчитывает порядка 10 компаний.

— Все-таки, какое из направлений станет «локомотивом» проекта?

– Безусловно, ритейл.

— Каков объем инвестиций в проект «Уткина заводь»?

– Пока сложно говорить об объеме инвестиций. Но средний расчет инвестиций, который делается по подобным проектам, указывает нижнюю планку на уровне $1,5 млрд. Точная цифра зависит от соотношения зон внутри территории, от развития проекта. Сейчас к проекту проявляется интерес со стороны архитекторов и со стороны инвестиционных фондов, которые хотели бы развивать здесь и деловую застройку, и другие форматы. Мне понятно, чем интересен наш проект. Часть большого бизнеса будет неизбежно выходить за пределы города, а транспортная доступность территории «Уткиной заводи» от центра Петербурга составляет 15 минут за счет близости к кольцевой автодороге. Поэтому проект интересен как для торговли, так и для офисной недвижимости.

— Ваша компания займется на данном участке земли ленд-девелопментом?

– Часть земли мы, безусловно, продадим. Третья зона реализуется уже сейчас. Возможно, что средства, полученные от продажи, помогут дальнейшему развитию проекта.

— Территория, о которой идет речь, вполне могла бы принять промышленные предприятия, которые сейчас активно перебазируются из центра Петербурга. Эта возможность будет использована?

– Если только в самых небольших объемах. Главное препятствие – экологические ограничения. Тяжелая индустрия здесь в любом случае невозможна. Тем более что нет железнодорожных путей. Кроме законодательных экологических ограничений, есть еще и другие. Сейчас многие работодатели придают большое значение экологии. Так что ритейл и офисы вряд ли потерпят соседство цехов и труб.

— Последнее время бытует мнение, что девелоперу еще на стадии проекта следует ориентироваться на заказчика. В первую очередь это говорят о логистических центрах? Как планируете поступать вы?

– Так оно и будет. Сначала мы будем искать заказчика, а затем уже строить. В логистиске у нас не достаточно компетенции. Самостоятельно выбирать формат мы не будем. Это сложный процесс.

— Часто одной из самых сложных проблем для девелопера оказывается вопрос инженерных коммуникаций. Как обстоит дело с этим на территории, о которой мы говорим?

– Могу похвастать, что пакет необходимых согласований нами уже получен. Проблем ни с газом, ни с электричеством, ни с водоотведением, ни с водоснабжением не возникнет. Главная проблема всегда – это электричество. А у нас есть согласование на подключение к ТЭЦ-5 ТГК-1. Осталось определить объемы, но это можно сделать только после принятия решения о том, что будет строиться.

— В рамках такого масштабного проекта может найтись место для строительства жилья?

– Наши исследования показывают, что жители Петербурга не стремятся переехать в Ленинградскую область. Хотя надо учесть, что наш проект «долгоиграющий» – он рассчитан не на год, не на два. А за пять-десять лет рынок может измениться, и тогда придется менять стратегию. Так что теоретически может появиться и жилье.

Текст: Ирина Полякова