Инвестиции в недвижимость: третья сторона медали

Модератором второй части пленарного заседания был Майкл Ланге, один из ведущих специалистов российского рынка, председатель совета директоров компании Jones Lang LaSalle (Россия и СНГ).

Россия и Европа

В 2006 году объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил 3,4 млрд евро, что является абсолютным рекордом для российского рынка. Однако несмотря на то, что этот показатель почти в десять раз больше объема инвестиций, привлеченных в 2005 году, Россия по-прежнему отстает как от стран Восточной Европы (в частности Польши с 5 млрд евро), так и от развитых экономик Запада.

В Германии годовой объем инвестиций в недвижимость составляет 50 млрд евро, в Великобритании – 80 млрд евро. Но эти цифры, по мнению председателя совета директоров компании Jones Lang LaSalle в России и СНГ Майкла Ланге, говорят не о слабости, а о значительном потенциале роста российского рынка в ближайшие годы.

Выступая на пленарном заседании форума, Майкл Ланге, в частности, отметил, что «Россию привыкли сравнивать на Западе с другими развивающимися экономиками Центральной и Восточной Европы, но тенденции рынка инвестиций в коммерческую недвижимость при этом у них кардинально отличаются, и в первую очередь   – долгосрочными российскими перспективами». Другой немаловажный фактор состоит в том, что значительную роль на рынке продолжают играть российские инвесторы: их доля в 2006 году составляла 44% объема всех инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в стране. В таких странах, как Польша, Чехия и Венгрия местные инвесторы занимают лишь от 2% до 8% рынка.

Так что Россия скорее повторяет опыт ведущих западноевропейских стран – Германии, Великобритании, Франции, где доля национальных инвесторов колеблется в пределах от 20% до 48%.

Прирастать Сибирью

Из всех российских регионов на ProEstate масштабнее других были представлены Калининград и Новосибирск. Но если первый сосредоточил внимание публики на развитии зоны игорного бизнеса и преимуществах особой экономической зоны, то сибиряки подошли к вопросу комплексно. Они включили в свою программу презентацию нового генерального плана, а также привлекли иностранных экспертов, которые дали оценку инвестиционному потенциалу города.

Делегацию Новосибирска возглавил первый заместитель мэра Новосибирска Виктор Воронов. Вице-мэр подчеркнул, что местная власть и бизнес-структуры за последние несколько лет наладили хорошие партнерские отношения в одном из наиболее приоритетных направлений – в качественном развитии территорий. Партнерство бизнеса и власти, направленное на улучшение городской среды, стало главным фактором устойчивого развития. Этому партнерству были приданы соответствующие организационные формы. Муниципалитет при принятии важных решений опирается на созданные общественные структуры (Общественный совет по стратегическим проб­лемам устойчивого развития города, Совет по малому предпринимательству и др.). Бизнес действует в рамках объединений: Новосибирской городской торгово-промышленной палаты, Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости, Ассоциации строителей и инвесторов.

Как подчеркнул Виктор Воронов, в нынешних условиях реализовать стратегию устойчивого развития, которую проповедуют городские власти, можно, лишь опираясь на эффективных собственников и активных инвесторов.

Новосибирск имеет огромные резервы для развития рынка недвижимости. Так, на площади около 50 тыс. га в пределах сегодняшней черты города право собственности оформлено только на 30% территорий. Отсюда заинтересованность городской администрации в инвестициях и проектах строительства жилья и коммерческой недвижимости, инженерной инфраструктуры, развитии транспорта.

«У нас есть простор, прежде всего для крупных инвесторов, претендующих на прерогативы стратегических партнеров, – заявил первый заместитель мэра Новосибирска. – И мы готовы содействовать всем желающим развивать свой бизнес в нашем городе».

Действительно, в Новосибирске сегодня ощущается острейшая потребность в строительстве крупных общественно-деловых и торговых комплексов, в том числе в центральной части города вдоль существующих, реконструируемых и строящихся магистралей. Мэрия готова рассматривать предложения о создании современных наукоемких производств. В городе необходимо строить гостиницы, развлекательные и досуговые центры. Существует необходимость в переводе из центральной зоны за городскую черту экологически вредных и неэффективно работающих предприятий, реконструкции и перепрофилировании действующих производств, прежде всего расположенных на территориях, прилегающих к городским магистралям.

В генеральном плане развития Новосибирска намечена широкая программа дорожного строительства, включая два автодорожных моста, на один из которых уже подготовлено технико-экономическое обоснование. Будут строиться современные набережные. Наконец, планируется масштабное строительство и реконструкция жилья.

При этом местный рынок характеризуется высокими ценами на недвижимость. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья составляет почти 45 тыс. руб., в центральных районах города она превышает 90 тыс. руб. За последний год цены выросли на 50%. Цены вторичного рынка росли еще быстрее – на 70%. Средняя цена на «вторичке» – более 50 тыс. руб. за кв. м.

Наконец, Новосибирск сегодня переживает бум строительства торговых и офисных помещений. На этапе строительства находится 40 крупных торговых центров суммарной площадью более 1 млн кв. м. Средняя цена продаж торговых помещений на второй квартал текущего года составила более 100 тыс. руб. за «квадрат». Если несколько лет назад практически не было спроса на офисные помещения (и они в основном проектировались на первых этажах жилых зданий), то сегодня деловые помещения в центре продаются по цене от 70 тыс. руб. за кв. м. Проекты становятся все более амбициозными, повышается их класс. Таким образом, рынок торговой, офисной, складской, производственной, досуговой и прочей коммерческой недвижимости в Новосибирске можно считать весьма динамичным. Об этом свидетельствует и оценка экспертов, отмечающих в городе высокую доходность девелоперских проектов.

RBI идет в регионы

Председатель совета директоров Холдинга RBI Эдуард Тиктинский выступил с докладом об иностранных инвесторах на российском рынке недвижимости. На первый взгляд, тема его выступления не имела ничего общего с новосибирскими проблемами. Тем более что глава RBI взял недельную паузу, прежде чем объявить перечень приоритетных регионов для своей экспансии.

Однако же case study (метод, разработанный в Гарвардской школе, можно перевести на русский язык как ситуационный анализ), представленный г-ном Тиктинским, оказался вполне кстати.

«Российский рынок недвижимости – один из самых привлекательных в мире по своей емкости и уровню доходности и вызывает все больший интерес со стороны западных инвесторов, – отметил в докладе Эдуард Тиктинский. – Это подтверждает и опыт нашей компании: за последние два года партнерами RBI стали крупнейшие мировые инвестиционные банки – Deutche Bank и Morgan Stanley».

По оценкам экспертов, в России сегодня инвестор может рассчитывать на доходность на вложенный капитал от 8,5% до 13,5% при покупке готового объекта недвижимости и до 20–30% при инвестициях на стадии первичного девелопмента. В Западной Европе цифры гораздо скромнее – от 3–4%.
Западные инвесторы, приходящие на российский рынок, делятся на две группы: профессиональные девелоперские компании и финансовые группы.

На примере своей компании г-н Тик­тинский проиллюстрировал два способа привлечения иностранных инвестиций.

В апреле прошлого года Холдинг RBI создал совместное предприятие с Deutsche Bank. Для немецкого банка это был первый опыт инвестиций в российский рынок недвижимости, о котором сегодня германские коллеги не жалеют.

Другой инструмент финансирования девелоперской компании – это привлечение инвестора в состав своих акционеров. Так, в марте 2007 года в число акционеров Холдинга RBI вошел инвестиционный банк Morgan Stanley, который приобрел дополнительную эмиссию акций петербургского девелопера в размере 24,99%. Это была первая сделка по приобретению пакета акций крупной петербургской девелоперской компании профильным западным инвестором и первый инвестиционный проект Morgan Stanley в Петербурге.

Как отметил исполнительный директор Morgan Stanley Real Estate Эммануэль Блоуин, «Россия недавно стала центром нашего внимания, и Петербург кажется нам особенно привлекательным, если учесть потенциал города в сфере недвижимости. Мы были под сильным впечатлением от достижений компании RBI, ее менеджмента и опыта и уверены, что RBI обладает всеми характеристиками, которые мы стремимся найти в наших партнерах. Глядя в будущее, мы твердо убеждены, что партнерство RBI с Morgan Stanley будет способствовать дальнейшему стабильному росту компании».

C новым партнером Холдинг RBI получает доступ к финансовым ресурсам одного из крупнейших мировых инвестиционных банков, а это позволит компании начать реализацию проектов совершенно иного масштаба. По словам Эдуарда Тиктинского, «партнерство с Morgan Stanley позволит продолжить реализацию нашей стратегии – строительства лучших объектов в любом сегменте рынка недвижимости – не только в Петербурге, но и по всей России, а также расширить присутствие в различных сегментах рынка, включая коммерческую недвижимость. Определено 15 наиболее привлекательных российских городов, по которым ведется полномасштабное исследование, и уже начат поиск земельных участков. Проекты предусматривают строительство многофункциональных комплексов, состоящих из жилых и коммерческих помещений».

Третий способ привлечения иностранных инвестиций – это публичное размещение акций (IPO). «Последние два года я бы назвал в России настоящим бумом IPO, – заявил  г-н Тиктинский. –  В первую очередь, нужно упомянуть группу компаний ПИК, которая, по нашей информации, является сейчас самой дорогой девелоперской компанией в мире – ее капитализация достигла $12,3 млрд».

Складчина по-русски

Мишель Паскалис, президент и управляющий партнер компании «Международное логистическое партнер­ство» (Multinational Logistics Partnership, MLP) привнес свою ложку дегтя. Он обратил внимание собравшихся на то, что рынок складской недвижимости Москвы и Московской области кардинально изменился в течение одного года. В 2006 году на этом рынке имелись проекты от 500 тыс. кв. м до 1,2 млн кв. м, каждый из которых при реализации столкнулся с определенными проблемами.

Один инвестор сменил ориентацию, уйдя в другой сегмент рынка коммерческой недвижимости, второй поменял генподрядчика, третий остановил работу над проектом на неопределенное время и так далее. Выросла себестоимость строительных материалов, самого строительства, соответственно упала доходность. Всего год назад считалось, что все будет продаваться «на ура», сегодня происходит переоценка ценностей.

Поддержка администрации, считает Мишель Паскалис, ключевая вещь, без этого сегодня в России бизнес вести нельзя. И, кроме того, чтобы достигнуть успеха, надо строить крупные объекты.

Постскриптум

«Мы достигли того результата, на который рассчитывали, – заметил первый заместитель мэра Виктор Воронов, отчитываясь о поездке представитель­­ства Новосибирска на ProEstate. – Это не только необходимый опыт участия в столь крупных выставках, но и понимание того, как нужно работать с инвесторами, чего они ожидают от регионов, от муниципалитетов».

Рассказывая о результатах выставки, и представители городской администрации, и бизнесмены отмечали, что Новосибирск произвел хорошее впечатление на потенциальных инвесторов и организаторов форума.

Лучшей оценкой организаторов стал приз в номинации «За лучшую презентацию инвестиционного потенциала региона». В отличие от других участников форума, Новосибирск представил не просто набор проектов, а целый комплекс площадок с экономическим обоснованием и проработанной пер­спективой. Новосибирцы продемонстрировали, что муниципалитет готов к диалогу и рассматривает любые инициативы с точки зрения их пользы для города. Гарантией долгосрочности возможного сотрудничества с Новосибирском являются его базовые документы: генплан и стратегический план устойчивого развития города.

В первую очередь инвесторов интересовали возможности создания в Новосибирске логистических, деловых центров, другой коммерческой недвижимости.

Спустя неделю отметился брифингом и холдинг RBI. Эдуард Тиктинский заявил, что за пять лет RBI собирается построить 1,5 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости в Петербурге и других регионах. Бизнес компании будет диверсифицирован с таким расчетом, чтобы половина его приходилась на регионы. RBI планирует осваивать новые сегменты рынка – строить бизнес-центры, торговые центры и многофункциональные комплексы.

Решая амбициозные задачи, холдинг до конца 2008 года потратит около $500 млн на приобретение земельных участков. Половина этих денег пойдет на покупку земли в Петербурге, остальное – в Москве, Киеве, Екатеринбурге, Перми, Нижнем Новгороде, Тюмени, а также в Уфе и Алматы.

Текст: Игорь Воронин