На днях правительство Петербурга приняло постановление о передаче на торги под комплексное освоение земельного участка площадью 7,8 га в Приморском районе. Правда, заявленная стартовая цена на пятно губернатору показалась заниженной.  

Два подхода

Участок на 2-й Семеновской улице предназначен под малоэтажную застройку. Стартовая аукционная цена для пятна составит 43,8 млн руб. ($21/кв. м), а цена последующего выкупа земли - 1 561 руб. за кв. м ($60/кв. м). Таким образом, совокупная цена за пятно -  $81 за кв. м. Что соответствует минимальному уровню отчислений на развитие инфраструктуры при целевом выделении участков под застройку.

По поводу начальной цены на правительстве сразу разгорелись бурные дебаты. Как заявил вице-губернатор Михаил Осеевский, реальные цены продажи всех комплексных пятен сегодня на порядок выше. За будущего приобретателя заступился глава Комитета по строительству. По мнению г-на Филимонова, инвестор и так обременен требованием не строить выше трех этажей, жесткими сроками разработки проекта планировки и обеспечения территории объектами инфраструктуры. Коллегу поддержал и глава КУГИ Игорь Метельский. По его словам, «рынок» комплексного освоения только складывается. «С начальной ценой лучше ошибиться в меньшую сторону. Это привлечет к торгам большее число участников и уменьшит вероятность сговора», - считает он.

Тем не менее, «партия» повышения цен при поддержке губернатора победила. «Сговор участников торгов не исключить и при более высокой оценке. Правительство может своим решением поднимать цены - это наше право», - заявила Валентина Матвиенко и дала поручение пересмотреть подходы к оценке выставляемых на торги участков. Решено, что в дальнейшем стартовые цены будут на порядок превышать выкупные. Один из предложенных вариантов: соотношение выкупной цены к стартовой – один к десяти.

Все выше, и выше

Напомним, что «комплексные» торги предполагают продажу не права застройки, а права на комплексное освоение земли. При этом инвестор за свой счет проводит планировку территории, прокладывает все инженерные и транспортные сети, а также возводит объекты соцкультбыта, которые город впоследствии выкупит по себестоимости. Точные объемы будущей застройки территории – неизвестны.  

Глава ГУП ГУИОН Дмитрий Куракин говорит, что новая схема нуждается в коренном реформировании. «Цена выкупа земли фиксируется в условиях торгов. Но проблема в том, что пока неизвестно, сколько жилых и сколько коммерческих объектов там будет построено. И соответственно сложно делать прогнозы, в каких случаях инвестор будет землю выкупать, а в каких – оставаться с городом в арендных отношениях. Нужно пытаться корректно учесть эту альтернативу в оценке», - говорит Дмитрий Куракин.

Дебаты в Смольном на «комплексные» темы начались сразу после запуска новой схемы земельных торгов. И вызваны бешенным торгом за этот  товар. В январе, при продаже территории «Купеческая гавань» площадью 18 га начальная цена в ходе торгов выросла в 67 раз - с 17 млн до 1 млрд руб. В феврале на продажу выставлялись два участка площадью 222 и 214 га в районе Конной Лахты. Цены на них поднялись с 617,7 млн до 1 млрд руб. После первых экспериментов торги притормозили. Начальные цены на последующие участки были пересмотрены – стали выше примерно вдвое-втрое. Впрочем, и это не помогло.

В ходе майских аукционов цены на пятна в Красносельском районе площадью 40 и 35 га взлетели в 19 раз. А территория «Северная долина» площадью 250 га была куплена за 7 с лишним млрд.рублей при стартовой цене в  665 млн руб.

Текст: Александр Смирнов