В прошлогоднем докладе на нашей конференции1 был представлен прогноз динамики цен на рынке жилья Москвы, основанный на методе негармонического разложения ценового тренда2,3,4. Прогноз состоял из двух частей (см. рисунок):

- долгосрочный прогноз – устойчивый рост цен на 15-20 лет вперед со средним темпом 20-25%;
- среднесрочный прогноз – снижение темпов роста цен вплоть до нуля до конца 2006 года и стабилизация на уровне 10-15% выше июньского (с возможностью непродолжительной коррекции до 5% вниз) до конца 2007 года.


 


 

 

  1. Стерник Г.М. Новый взгляд на прогнозирование рынка недвижимости. – Доклад на Аналитической конференции МАР 28.08.06, realtymarket.ru, август 2006.
     
  2. Стерник Г.М. Есть ли циклы на рынке недвижимости? – www.realtymarket.ru, июнь 2006.
     
  3. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы. - www.realtymarket.ru, июль 2006.
     
  4. Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. – Аналитическая группа Г.М.Стерника. –www.realtymarket.ru, январь 2006.


 

Фактическая остановка цен произошла, но на 2 месяца позже прогнозируемого срока и на уровне 10% выше прогнозируемого уровня.

С учетом положительных результатов применения новой методики и с использованием накопленных данных до декабря, в январе был произведен расчет прогноза на 2007-2008 годы. Согласно прогнозу, в 2007 году ожидалась стабильность цен предложения на рынке жилья Москвы (с возможностью незначительной коррекции), с весны 2008 года – новый виток роста цен (на 80-100%). Фактические данные за прошедшие 6 месяцев показали высокую точность прогноза.


 



Уточнение понятия «базовый тренд» и глубины долгосрочного прогноза. Макроэкономические обоснования

В основу долгосрочного прогноза была положена  гипотеза о том, что экономика России, а вместе с ней рынок недвижимости (с 2000 года) вступили в период устойчивого роста. При этом рынок жилья Москвы как один из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов экономики рос опережающими темпами (за последние 6 лет цены выросли в 6 раз) и будет расти и далее со среднегодовым темпом 20-25%.

Подтверждением этой гипотезы послужили высказывания министра финансов РФ А. Кудрина в январе с.г. (о том, что экономика России будет устойчиво расти 20-25 лет) и руководителя ИЭПП Егора Гайдара (о том, что устойчивый рост экономики России обеспечен ресурсами и мировой конъюнктурой на 10-15 лет).

С учетом работ этих выдающихся макроэкономистов1 необходимо уточнить, что рынок жилья Москвы находится в начале (первой четверти) периода «длинного» цикла, когда темпы роста увеличиваются. В дальнейшем, во второй четверти, долгосрочный рост будет продолжаться уменьшающимися темпами. По нашей оценке, этот перелом тенденций произойдет на стыке 2010-2011 годов, и причинами его будут:
- общее снижение темпов роста экономики России;
- увеличение объемов строительства и предложения жилья до целевых показателей Национального приоритетного проекта «Доступное жилье».

Эта гипотеза иллюстрируется на рисунке, где долгосрочный прогноз описывается двумя отрезками квадратичной параболы, один из которых – статистическая аппроксимация фактических данных, а второй – гипотеза, не имеющая пока статистического обоснования:

Y1 = 0,8712x2 – 2123,6x + 1E+06,
Y2 = -1,0215x2 + 2815,3x – 2E+06.

 

  1. Гайдар Е.Т. Ключевые направления экономической политики. – В сб. «Российская экономика в 2006 году. Тенденции и перспективы». – М.: Институт экономики переходного периода. 2006. – с. 9-31.

 



 

Полученный результат важен для тех аналитиков и журналистов, которые сомневаются в возможности десятилетнего роста цен на жилье в Москве со среднегодовым темпом 20-25% (в итоге за 10 лет – до 25-35 тыс. $/кв. м). С одной стороны, проведенное уточнение прогноза показывает, что такие темпы будут сохраняться еще 4-5 лет, а в дальнейшем начнут снижаться, и наиболее вероятный уровень цен в 2014-2015 году – 14-15 тыс. $/кв. м.

С другой стороны, аргумент, отрицающий возможность многократного роста цен на недвижимость в Москве в долгосрочной перспективе, опирается на тезис о том, что, как и во всем мире, цены должны остановиться и и далее откатиться вниз. Тем не менее, опыт экономик развитых стран показывает, что периоды долгосрочного роста цен на недвижимость возможны: в Калифорнии, Лондоне, Париже, Берлине, Мельбурне цены за последние 10-12 лет выросли в 8-10 раз

При этом необходимо подчеркнуть, что речь идет о ценах, выраженных в текущих долларах. А доллар, как известно, дешевеет, и прежде всего – по отношению к нефти, золоту и недвижимости (при сравнительно низкой потребительской инфляции в США). Мировая финансовая система, привязанная к доллару (а все валюты, и рубль в том числе, ориентируются на доллар, стараясь понизить курсовой паритет относительно паритета по ВВП ради поддержки экспорта), реагирует на формально подавленную инфляцию ростом цен на товары – средства сбережения капитала (нефть, золото, недвижимость), подобно тому, как реагировала  социалистическая экономика реагировала дефицитом товаров на потребительском рынке1,2.

В результате цены на жилье в Москве, выросшие с 100 $/кв. м в июне 1990 года (в начале либерализации экономики) до 1000-1200 $/кв. м в 1995 году и достигшие 50-55% от уровня Парижа, Лондона, Берлина, колеблются вблизи этого уровня до настоящего времени, и это является постоянно действующей закономерностью рынка недвижимости.

Уточнение методики прогнозирования колебаний темпов роста цен

Одна из причин снижения точности первоначального прогноза (от июня прошлого года) состояла в недостаточной глубине предыстории – всего два цикла колебания первой производной. В декабре мы имели уже 2,5 цикла, что позволило повысить точность прогноза. Кроме того, сегодня мы осуществили переход от полуформализованного прогнозирования параметров (периода и амплитуды) циклов к построению строгой математической модели, аппроксимирующей фактические данные.

В качестве такой модели выбрана модифицированная синусоида, амплитуда которой удваивается от цикла к циклу и в четвертом цикле может превысить +/-1000 $/кв. м, а период составляет около 2,5 лет:

y=(0,1177x2 - 1,8878x + 53,3933) x sin(0,2176x - 8,587)      x ? [1;84]  R2=0,8408.

 



Далее, в соответствии с методом негармонического разложения ценового тренда, необходимо найти вторую производную динамики средней цены (отклонения значений первой производной от тренда, или темпы роста приростов).

 
  1. Мальгинов Г.Н., Стерник Г.М. Рынок жилья России в 2006 году. – Там же, с. 694-726.
  2. Эту мысль, высказанную нами на прошлогодней конференции, в апреле с.г. изложил зам. председателя ЦБ РФ А. Улюкаев.


Получена модель с максимальной амплитудой (+100)/(-200) $/ кв. м вида:

y=(-0,0848x2 + 10,6854x - 141,707) x sin(0,0722x - 201,104)      x ? [1;84]  R2=0,8317.






Для повышения точности прогноза рассчитана третья производная, амплитуда колебаний которой достигает значений +/-75 $/кв. м. Модель-прогноз имеет вид:

y=(-0,019x2 + 3,7083x - 101,427) x sin(0,4192x - 23,4174)      x ? [1;84]  R2=0,3957.


 



Таким образом, применение в качестве модели уравнения модифицированной синусоиды формализует процесс построения прогноза производных разных уровней. В то же время достаточно трудоемким является подбор вида модели, он требует от аналитика четкого понимания математической и экономической интерпретации данных параметров, а также ситуации на рынке недвижимости.

Уточненный среднесрочный прогноз на 2007-2009 годы. Анализ факторов

Получив будущие значения на всех уровнях разложения тренда, можно провести суперпозицию трендов и получить интегрированные значения прогнозируемой величины (средней удельной цены предложения). Результаты представлены на графике.

Новый, уточненный прогноз несущественно отличается от прежнего: стабильность цен с незначительной коррекцией в 2007 году, рост с весны в 2008 до весны 2009 года в два раза.





Приведенная уточненная методика прогнозирования цен на рынке жилья относится к классу т.н. методов «технического анализа». Безусловно, результаты прогнозирования должны сопоставляться с выводами из т.н. «фундаментального анализа», т.е. результатами рассмотрения макроэкономических и микроэкономических факторов, влияющих на цены.

В цит. отчете за 1990-2006 гг. был рассмотрен баланс факторов, способствующих росту цен и препятствующих ему в 2007 году. Было показано, что в совокупности спрос на рынке приблизительно будет уравновешен с предложением.

За прошедшие полгода баланс факторов не изменился, лишь более ярко проявились некоторые из них. Это подтверждает правильность формализованного прогноза о стабильности на рынке жилья Москвы до весны 2008 года.

Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье






 

Категории факторов

Группы факторов

Влияние факторов на цены

 

Рост

Снижение

Внешние факторы

Политические

Предвыборная кампания: дополнительное финансирование региональных, думской, президентской кампаний, повышение платежеспособного спроса за счет гонораров политтехнологов, СМИ, деятелей шоу-бизнеса.

Предвыборная кампания: возможная дестабилизация политической ситуации, усиление противостояния власти и бизнеса, федеральных, региональных и муниципальных властей, снижающая инвестиционную привлекательность страны и регионов

Макроэкономические

Рост бюджетных расходов, повышение в 1,5-2 раза за 2 года уровня заработной платы бюджетникам и пенсий.

Продолжение (хотя и меньшими темпами) роста ВВП и реального располагаемого уровня доходов населения.

Вступление России в ВТО, способствующее притоку капиталов иностранных компаний, банков и фондов в страну.

Увеличение притока спекулятивного капитала в условиях снижения курса доллара относительно евро и привлекательности финансовых инструментов в США.

Сохранение невысокого уровня (и снижение) мировых цен на энергоносители, приводящее к снижению притока капитала в страну.

Снижение (в условиях меньшего притока валюты и укрепления рубля) темпов роста (и даже понижение) объема денежной массы (после роста в 2006 году на 48,8%), приводящее к снижению возможностей банковской системы по кредитованию застройщиков и населения.

Снижение темпов роста ВВП, ограничивающее возможности властей по решению социально-экономических задач, сохранению темпов роста доходов населения.

Продолжение роста объемов вывоза капитала с целями прямых инвестиций (российские компании потратили на покупку иностранных в 2005 г . $2,3 млрд., в 2006 г . $4,3 млрд., иностранные на покупку российских – $6,7 и $5,8 млрд.).

Уменьшение притока спекулятивного капитала в условиях повышения привлекательности финансовых инструментов в США и Европе.

Факторы взаимодействия со смежными рынками

Развитие фондового рынка РФ, расширение практики выхода компаний на IPO , получения облигационных займов и использования других способов внешнего и внутреннего заимствования, увеличивающих приток инвестиций на рынок недвижимости.

Развитие фондового рынка РФ, появление разнообразных финансовых инструментов с высокой доходностью, приводящее к перетоку капиталов с рынка недвижимости на смежные рынки (частично – возврат капитала через ПИФы недвижимости).

Продолжение потребительского бума, способствующего сокращению объемов сбережений населения, направляемых на приобретение жилья.

Внутренние факторы рынка жилья

Развитие Национальной программы «Доступное жилье»

Повышение объемов господдержки и ипотечного кредитования, при сохранении достигнутого высокого объема предложения на вторичном рынке.

Сохранение объемов ввода жилья в Москве в 2007 году на уровне 4,7-4,8 млн кв. м, притом, что около половины площадей будут переданы на муниципальные программы, вследствие чего снизится объем предложения на первичном рынке.

Увеличение объемов жилищного строительства в регионах и предложения жилья на первичном рынке.

 

 

 

 

 

 

 



 

(Тезисы доклада на Аналитической конференции МАР «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» 30.08.2007)

Авторы: Cтерник Г. М., профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова;
Печенкина А.В., аналитик СГ «Камская долина», Пермь





 

Текст: Стерник Г. М., Печенкина А. В.