Перебили цены
До последнего времени городские «встройки» продавались исключительно на открытых аукционах. Данную схему отличает прозрачность процесса передачи госсобственности в частные руки, а также равные условия для всех участников «состязания». Правда, открытость процедуры оказалась на руку «черным маклерам», рассматривающим аукционы как средство наживы.
Схема такого «бизнеса» проста. На потенциальных приобретателей накануне аукциона оказывается давление с требованием выплаты «откупных». В случае отказа недобросовестные участники по ходу торгов взвинчивают цены, заставляя покупателя либо приобрести товар по цене выше рыночной, либо отказаться от борьбы. В ряде случаях черные маклеры сами побеждают в торгах, после чего отказываются оплачивать сделку.
В последнее время проблема обострилась. По данным Фонда имущества, если в начале года реализовывалось больше 80 % выставляемых объектов, то летом продажи упали до 60 %. В июне не нашли покупателя 35 из 87 предложенных на аукцион «встроек». В Фонде имущества говорят, что в большинстве случаев торги были сорваны по вине «черных маклеров».
Ответный ход
Вся информация о «черных маклерах», включая их паспортные данные, известна. Но под уголовное или иное преследование их деятельность не подпадает – претендовать на участие в открытом аукционе может любое физическое или юридическое лицо.
Есть, правда, финансовый аспект. Для участия в аукционе нужно внести задаток в размере 20 % от начальной цены объекта. Если победитель отказывается заключать договор, эта сумма остается в распоряжении продавца. Впрочем, подобные расходы не останавливают шантажистов, желающих наказать несговорчивого покупателя.
Не исключено, что эффективной мерой борьбы стало бы повышение задатка до 100%, но сделать это не позволяют нормы федерального законодательства. Более того, сейчас Госдума рассматривает предложение снизить еще эту планку, дабы облегчить доступ к аукционам представителей малого бизнеса. Единственный вариант ответного удара – переход на закрытые аукционы.
«Особенность закрытых аукционов в том, что участник торгов подает свое ценовое предложение в письменном виде, в конверте, один раз. Таким образом мы исключаем возможность влиять на ход аукциона в процессе торгов»,- говорит замдиректора Фонда имущества по приватизации Динара Усеинова.
«Закрытый» товар
По словам управляющего партнера «Агентства развития и исследований в недвижимости» Игоря Горского, случаи давления на участников характерны для торгов высоколиквидным товаром. Когда помещение выставляется с обременением в виде договора аренды, то, как правило, шантажируют предпринимателя, планирующего выкупить свое помещение.
На экспериментальные аукционы в августе пойдут как арендованные, так и пустующие «встройки», расположенные, в основном, в центральной части города. По всем этим лотам в свое время были сорваны торги. Среди объектов довольно много привлекательных по локации.
Например, подвал площадью 89,7 на Невском проспекте, 170 предлагается за 2 млн руб. Помещение площадью 156,1 кв. м на 2-м этаже дома 11 на ул. Белинского оценено в 12 млн. рублей. Стартовая цена другого подвала в 184 кв. м в доме на Шпалерной, 32 составляет 4,5 млн руб. Пять встроек в Сестрорецке, на Приморском шоссе, 272 общей площадью 673 кв. м. выставлены единым лотом за 14 млн. руб.
В Фонде имущества подчеркивают, что переход на новую форму торгов- вынужденная мера. И даже в случае успеха эксперимента, эта схема не будет распространена на более востребованный рынком товар – аварийные здания с земельными участками. Для такого ассортимента схема продажи останется традиционной – только открытые торги.
Прямая речь
Динара Усеинова, замдиректора Фонда имущества по приватизации.
Закрытые аукционы - не массовое явление. Они будут использоваться только для продажи объектов, по которым были сорваны торги. Это те случаи, когда цена объекта в ходе аукциона была загнана, и покупатель отказался от его оплаты. В этих случаях повторная продажа будет проходить по закрытой форме. После того, как мы проанализируем результаты первых аукционов, будем делать выводы об эффективности использования этой схемы
Игорь Горский, управляющий партнер "Агентства развития и исследований в недвижимости".
Думаю, если Фонд имущества хочет перейти к новой форме аукционов, значит активность «черных маклеров» возросла до крайности. В принципе, закрытые аукционы способны справиться с этой проблемой. Правда, есть некоторые опасения, что не будет того «взрыва» цен, характерного для открытых торгов, когда начальная цена взлетает в десятки раз. Кроме того, нужно четко продумать процедурные моменты, связанные с безопасностью информации. Ведь сговор недобросовестных участников возможен и при закрытых торгах.
Андрей Косарев, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга компании "Knight Frank Санкт-Петербург".
Если до последнего момента не будут известны имена участников торгов, вероятность шантажа исключается. Закрытые аукционы увеличат число продаж, так как при такой форме подачи заявок кто-либо обязательно объект приобретет. В том, что при этой схеме не будет ажиотажного торга – ничего страшного. Ведь большинство компаний не нацелены на то, чтобы купить объект во что бы то ни стало.
Каждый из инвесторов устанавливает свой диапазон приобретения, определяющий максимальную цену предложения. Главное правильно рассчитать инвестиционную стоимость объекта – что компания будет делать с этим объектом, какими будут затраты, на какую дополнительную прибыль в дальнейшем можно рассчитывать.
Продажа встроенных помещений Фондом имущества февраль – июнь, 2007
|
|
выставлено лотов |
не продано лотов |
% непроданных лотов |
|
февраль |
29 |
5 |
17% |
|
март |
93 |
15 |
16% |
|
апрель |
83 |
15 |
18% |
|
май |
99 |
29 |
29% |
|
июнь |
87 |
35 |
40,2% |
