Интерес компании к России понятен и объясним: мало где в мире сегодня осуществляется такое число крупномасштабных проектов недвижимости всех секторов.
– Г-н Ланге, что вы слышали о Международном инвестиционном форуме PROEstate 2007, который пройдет с 5 по 7 сентября в Петербурге? Есть ли на российском рынке ниша для подобных мероприятий?
– Мне кажется, что в течение последних нескольких лет на рынок недвижимости Петербурга обращается незаслуженно мало внимания. А ведь мы говорим о втором по величине городе России, более того – об одном из пяти наиболее динамично развивающихся городов Европы! На мой взгляд, в некоторых аспектах он развивался быстрее любого другого российского города, и прежде всего – в сфере туризма, которая в Петербурге находится на более высоком уровне, чем в той же Москве.
Кроме того, ваш город обладает стратегически выгодным месторасположением – его действительно можно назвать «окном» в Скандинавские страны и в Европу в целом. Стоит упомянуть также креативную и не боящуюся экспериментов команду госпожи Матвиенко – своим экономическим ростом город во многом обязан именно ей. Мне кажется, что Петербург обладает огромным потенциалом, который не исчерпает себя не только в течение ближайших трех-пяти лет, но и в более долгосрочной перспективе. PROEstate – это отличная возможность привлечь внимание к вашему городу со стороны профессиональных игроков рынка недвижимости, – инвесторов, девелоперов и зарубежных компаний. Многое делается для продвижения города – и России в целом – на мировой арене уже сегодня, но дополнительный PR не повредит.
|
ДОСЬЕ «ДН» Майкл Ланге,
Майкл родился 21 апреля 1968 года в городе Волфенбюттель, Германия. В 1987 году окончил социологический факультет университета прикладных наук в г. Брауншвайге (Германия), в 1999–2000 годах прошел курс менеджмента в школе INSEAD, Франция. До 1990-го работал в немецком дипломатическом корпусе. В 1990–1995 годах работал в Посольстве Германии в России. В 1995-м Майкл основал собственную компанию Global ABMP, занимающуюся консалтингом в сфере коммерческой недвижимости. В 1997-м, после покупки Global ABMP компанией Jones Lang Wootton (позже – Jones Lang LaSalle), Майкл стал управляющим директором Jones Lang LaSalle (Россия и СНГ). С 1997 года Майкл Ланге – управляющий директор компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ. В июне 2006-го Майкл Ланге назначен председателем совета директоров Jones Lang LaSalle (Россия и СНГ). |
– Как вы считаете, уместно ли применить такое понятие, как «системообразующий инвестор», к рынку недвижимости – и не обязательно только к российскому? Я имею в виду такую компанию, обрушение которой приведет к потрясениям в системе?
– Хороший вопрос. На большинстве рынков инвестиции контролируется либо местным, либо иностранным капиталом. Например, в Центральной Европе – Польше, Венгрии, Чехии – львиная доля инвестиций приходится на западный капитал, а роль местных игроков незначительна. В России роль инвестиций российского происхождения очень велика – во многом состояние рынка определяется российскими финансовыми группами. В последние годы на рынок вышло большое число иностранных инвесторов, стало доступно финансирование западными банками, которые могут предлагать более выгодные кредиты на более длительные сроки, нежели российские банки, которые до недавнего времени финансировали подавляющее большинство девелоперских проектов в России. Это означает, что теперь есть альтернативные источники финансирования. Значение западного капитала для российского рынка вырастет многократно в ближайшие годы.
– Расскажите, пожалуйста, о новых возможностях и тенденциях инвестирования в коммерческую недвижимость России.
– Как я уже упоминал, помимо местных инвесторов и девелоперов, на российский рынок наконец-то стали выходить и международные инвесторы. Если раньше они не верили в этот рынок, то с течением времени преодолели свои опасения. Их доверие растет – и, на мой взгляд, это очень важная тенденция, которая выведет Россию на следующий уровень своего развития. На сегодняшний день этими инвесторами в основном являются европейские и американские компании. Но, кроме того, интерес к российскому рынку начали проявлять инвесторы с Ближнего Востока. И не стоит забывать про азиатский капитал.
Другая тенденция – все большая популярность размещения IPO, как в России, так и за рубежом, в первую очередь в Лондоне (AIM), для привлечения частных средств под девелоперские и инвестиционные проекты. Это выводит рынок недвижимости на совершенно новый уровень.
– Скажите, как бы вы закончили такую фразу: «отличительными чертами рынка коммерческой недвижимости Москвы, или Петербурга, являются …»? Существуют ли какие-то отличительные особенности российского рынка коммерческой недвижимости в Москве, Петербурге, других регионах страны или же они везде более-менее одинаковы?
– Основными отличительными особенностями каждого рынка являются, конечно же, их объем и степень развития. В этом отношении Москва занимает доминирующие позиции – как по объему инвестиций, так и по уровню развития коммерческой недвижимости. В то же время все больше внимания уделяется регионам, особенно Петербургу.
Но если в Москве развитие рынка началось еще в начале 90-х, то в других городах это произошло на несколько лет позже. На каждом рынке есть местные особенности, а также возможности в различных секторах коммерческой и жилой недвижимости. На мой взгляд, Петербург обладает прекрасным потенциалом для роста во всех секторах.
– Скажите, пожалуйста, иностранные компании, приходящие на российский рынок, работают по его законам и традициям или же все-таки привносят что-то свое?
– Я работал на нескольких рынках в Европе, Северной и Центральной Америке. Даже в рамках СНГ (Украина, Казахстан) и непосредственно России есть огромные различия в том, как делается бизнес, в правилах поведения и пр. В немецком есть пословица «В Риме поступай как римлянин», то есть плохой результат или возникновение неправильных представлений, стереотипов, как правило, являются следствием применения стандартных, неадаптированных к конкретным условиям бизнес-моделей и стратегий. Например, некоторые подходы, которые в свое время оправдали себя в Центральной Европе, превратились в непреодолимые препятствия для работы, когда те же инвесторы или девелоперы пришли в Россию.
|
СПРАВКА «ДН»: Jones Lang LaSalle – единственная компания в сфере недвижимости, вошедшая в список «100 Лучших компаний, где стоит работать» и в список «400 Лучших крупных компаний» журнала Forbes; имеет свыше 150 представительств, работающих на рынках более чем 450 городов в 50 странах.
Источник: Jones Lang LaSalle |
– Г-н Ланге, в одном из своих недавних выступлений вы сказали, что доля иностранных компаний на рынке коммерческой недвижимости и инвестиций по итогам 2006 года составляет уже порядка 60%. До какой степени, на ваш взгляд, будет увеличиваться эта цифра?
– Я полагаю, что общий объем инвестиций вырастет в разы в ближайшие несколько лет, при этом спрос по-прежнему будет превышать предложение. Инвестиции в девелопмент будут по-прежнему преобладать, но изменится их структура, так же, как изменилось в последнее годы кредитование – 60:40 в пользу иностранных кредитных институтов в том, что касается проектов институционального уровня (класса «А»). Но это касается только Москвы. В регионах западным финансовым институтам и ипотечным банкам еще предстоит закрепиться, хотя я ожидаю значительные подвижки в этом направлении в ближайшие 12 месяцев.
– Расскажите, пожалуйста, про награды, которые висят у вас за спиной. Вас устраивает их количество?
– Первый раз премию Сommercial Real Estate нам вручали в 2004 году. Мы стали компанией года. В 2006 году наш статус лидера рынка был подтвержден. И в 2007 году мы выиграли снова – 3 раза из 4, что говорит о том, что ведущие игроки рынка ценят профессионализм нашей компании. Учитывая бурное развитие рынка и растущую конкуренцию, я считаю это важным достижением. Мне хотелось бы поблагодарить наших клиентов за то доверие, которое они продолжают оказывать Jones Lang LaSalle.
– Какие причины, на ваш взгляд, могут побудить иностранную компанию уйти с рынка коммерческой недвижимости в России?
– Мне кажется, успех компании зависит от тех людей, которые в ней работают. Именно люди являются движущей силой компании. Для того чтобы добиться успеха в России, как мне кажется, нужно обращать внимание на особенности ее рынка, потребности российских сотрудников и применять адекватную местным условиям стратегию. Нередко причина ухода с рынка – недооценка (или переоценка) потенциала рынка или несоответствие глобальной корпоративной стратегии логике развития российского подразделения. Учитывая огромный потенциал России – наряду с другими странами БРИК (Бразилия, Россия, Индия, Китай), стабильное развитие экономики – я не думаю, что в ближайшие годы будет много примеров ухода с этого многообещающего рынка. Наоборот, число компаний, которые хотят работать здесь, будет только расти год от года. Здесь можно привести пример с компанией Skanska, которая покинула российский рынок, поскольку это было частью ее глобальной стратегии.
– А насколько для вашей компании важны взаимоотношения с властью, без разницы – местной или федеральной? Вам нужна ее поддержка?
– В индустрии международного консалтинга важную роль играет репутация и отношения, которые компания устанавливает со своими клиентами, местными властями, правительствами и т. д. Мы очень ценим тот позитивный имидж, сложившийся у нашей компании на рынке благодаря доверительным отношениям, которые мы наладили с участниками рынка, и надеемся, что они останутся такими же и впредь.
