Теоретически принятый более двух лет назад закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства и нацелен на повышение ответственности застройщиков и укрепление правовых гарантий для дольщиков. Практически же после принятия данного документа большинство строительных компаний перешло на альтернативные схемы привлечения средств населения. Однако их применение не избавляет от неравенства в правах потребителей и застройщиков. Многие строители, опасаясь сложностей работы по закону и бюрократических препон, не зная процедуры, «подводных камней» и порядка регистрации, ищут иные приемлемые пути привлечения средств физических лиц. Сейчас большинство сделок на первичном рынке осуществляется в обход или с нарушением законодательства. В сложившейся ситуации застройщики все чаще обращаются за консультациями и практической помощью к другим участникам рынка, которые строят и успешно продают квартиры с полным соблюдением норм закона 214-ФЗ. Еще один выход, особенно для небольших компаний, – передача всего комплекса услуг по реализации квартир в строящихся домах эксклюзивным продавцам, имеющим опыт успешных продаж с полным соблюдением положений 214-ФЗ.
По данным проверок деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (УФРС), с момента вступления закона в силу зарегистрировано только 182 договора об участии в долевом строительстве (ДДУ), заключенных в полном соответствии с требованиями 214-ФЗ. Среди компаний, строящих дома уже по новым правилам, – Инвестиционно-строительная компания «Петрополь», ООО «БалтИнвестСтрой», ЗАО «ЮИТ Лентек», Setl City. Большинство же сделок на первичном рынке (по объектам недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года) осуществляется застройщиками в обход или с нарушением предусмотренных законодательством правовых норм.
Попытаемся проанализировать, от чего защищает закон покупателей и чем рискует гражданин, решивший приобрести квартиру на первичном рынке по «серой» схеме, не подпадающей под действие закона 214-ФЗ.
Окольные тропки
Итак, наиболее часто петербургские компании, привлекая денежные средства физических лиц в обход 214-го закона, используют другие схемы. Суть одной из них в том, что подписывается не договор долевого участия в строительстве, а предварительное соглашение о заключении в будущем договора купли-продажи. Дольщик должен внести деньги под обещание, что застройщик по окончании строительства зарегистрирует квартиру себе в собственность, а затем продаст ее дольщику. В другом варианте подписываются предварительные договоры купли-продажи или ДДУ. Здесь смысл схемы состоит в том, что в качестве долевого взноса принимаются не денежные средства, а векселя. Эти ценные бумаги застройщик сам (или через посредника) продает дольщику заранее по отдельному договору. Таким образом, деньги клиента поступают в счет оплаты векселя, а не долевого взноса.
Нельзя сказать, чтобы одна из этих схем была для клиентов привлекательней другой: принципиальной разницы между ними не существует. По сути, каждая из них – это джентльменское соглашение между застройщиком и гражданином. То есть клиент предоставляет средства, а застройщик – обещает на них что-нибудь построить, но при этом практически не несет никакой юридической ответственности.
При этом, со вступлением в силу Федерального закона №214-ФЗ все подобные сделки можно квалифицировать как притворные – совершенные с целью прикрытия другой сделки. Судебной практики по данному вопросу пока нет, но контролирующие органы на сегодняшний день придерживаются именно такой позиции.
За 2006–2007 годы прокуратурой Санкт-Петербурга в сфере защиты прав и интересов граждан – участников долевого строительства организовано и проведено четыре проверки деятельности строительных организаций и контролирующих органов. И результаты неутешительны. Выявлено 236 нарушений законодательства в деятельности строительных компаний, привлекающих денежные средства граждан для долевого строительства; внесено 126 представлений; возбуждено 92 дела об административных правонарушениях; предъявлено 9 исков в суды общей юрисдикции; объявлено 6 предостережений; возбуждено 2 уголовных дела.
Закон на смену доверию
Главный плюс нового закона – абсолютная защита дольщиков от риска двойных продаж. ДДУ считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость, который ведет УФРС. Заключить два договора на одну и ту же квартиру невозможно.
Застройщики, работающие не с ДДУ, а, скажем, через предварительный договор купли-продажи, теоретически могут не зарегистрировать квартиру себе в собственность (например, из-за нарушений в документах о предоставлении участка под строительство) или зарегистрировать, но продать ее не дольщику, а на сторону. Последнее – и есть двойные продажи, защитой от которых, в данной ситуации является только репутация строительной компании. Очевидно, что клиент, приобретающий квартиру у крупного, солидного застройщика, работающего по альтернативной схеме, практически ничем не рискует. В таком случае, пожалуй, возможна лишь небольшая задержка с получением права собственности на жилплощадь. Ведь застройщик должен сначала зарегистрировать свое право собственности на все квартиры в доме на себя, а уже потом продать их гражданам. А вот клиентам небольших, новых и неизвестных компаний имеет смысл еще раз оценить риски и задуматься о возможных последствиях.
Принцип одного окна
Другое нововведение, призванное повысить надежность схемы приобретения жилья для граждан, – запрет на прием денежных средств (для строительства многоквартирных жилых домов) от граждан иным лицам помимо застройщика (владельца участка, на котором ведется строительство, на праве собственности или на праве аренды, имеющий разрешение на строительство). Тем самым закон призван устранить так называемые цепочки, по которым застройщик передавал часть квартир генподрядчику, расплачиваясь таким способом за выполненные работы, а тот, в свою очередь, оплачивал ими услуги субподрядчиков и т. д. При этом дольщики приобретали жилье у любой из компаний, включенных в цепочку. В результате снова становились возможными двойные продажи – из-за отсутствия нормального единого учета продажи квартир среди участников процесса строительства.
К примеру, раньше нередки были следующие ситуации. Подрядчик выполнил работы плохо. Застройщик обратился в суд с иском о пересмотре цены договора подряда (о снижении цены работ при нарушении их качества) или о возмещении убытков. При этом он потребовал вернуть назад часть переданных подрядчику квартир. Иск рассматривался в арбитражном суде, куда дольщиков не пускали, и был удовлетворен. Тогда часть квартир по решению суда возвращалась застройщику, а дольщик оставался ни с чем.
Теперь – при работе в правовом поле – дольщик, в случае привлечения денежных средств лицом, не имеющим на это права, может требовать немедленного возврата всех денежных средств с выплатой процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, в двойном размере и возмещения (сверх суммы процентов) причиненных ему убытков. Используемые сегодня строителями обходные схемы позволяют сохранять цепочки такого рода.
Риск невозврата
Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предусматривает систему гарантий возврата вложенных дольщиками денежных средств. Прежде всего он устанавливает, что земельный участок, на котором ведется строительство, или право его аренды, а также сам объект незавершенного строительства (при соответствующей его регистрации) автоматически оказываются в залоге у дольщиков. Следовательно, в том случае, если застройщик в установленный в договоре срок не передаст квартиру или не возвратит деньги, дольщик может обратить взыскание на заложенное имущество (участок, объект незавершенного строительства). Средства, вырученные от проданного на торгах имущества, пойдут на погашение задолженности застройщика перед дольщиками (прежде чем перед прочими его кредиторами).
Однако при всей прогрессивности данной системы на сегодняшний момент, пока неясно, как она будет действовать на практике. Так, если часть дольщиков решат обращать взыскание на недостроенный дом притом, что еще есть шанс его достроить и получить квартиры, неизбежно возникнет конфликт. Кто-то из дольщиков захочет обратить взыскание на залог и получить деньги, кто-то будет настаивать на том, чтобы ждать завершения строительства и получить квартиру. Непонятно, как квартиры, права по которым не зарегистрированы, будут выводиться из залоговой массы; как обратить взыскание на объект незавершенного строительства, если он не зарегистрирован и застройщик не желает этого делать и т. д. Есть надежда, что все пробелы со временем будут устранены – на уровне судебных решений или подзаконных актов. Но пока остается множество проблем и нюансов, требующих уточнения.
Также вводятся так называемые критерии финансовой надежности застройщиков работающих в рамках закона 214-ФЗ. И если компания им не отвечает – уполномоченный государственный орган по надзору и контролю в области долевого строительства (в Петербурге это Комитет по строительству) может приостановить ее деятельность. По мысли законодателя, эта мера предохранит граждан от вложения денег в финансово неблагонадежные предприятия.
Альтернативные схемы, по которым предлагают сегодня работать застройщики (вне правового поля 214-го закона), подобных гарантий, естественно, не дают.
Покупатель всегда прав
Закон ФЗ-214 установил жесткие правила осуществления деятельности на первичном рынке жилья, которые ранее отдавались на откуп застройщику и никаким образом законодательно не регулировались.
На сегодняшний день законом, во-первых, зафиксированы условия, при соблюдении которых могут привлекаться денежные средства участников долевого строительства – только после получения разрешения на строительство и опубликования в установленном порядке проектной декларации. А во-вторых, четко определены существенные условия договора участия в долевом строительстве и установлены жесткие требования к исполнению застройщиками своих обязательств.
К примеру, строительная компания обязана предусмотреть в договоре точный и общий для всех срок передачи дольщикам квартир, иначе договор не пройдет государственную регистрацию. А при срыве указанного срока застройщик должен будет выплатить приличную пеню – 1/150 ставки ррефинансирования за каждый день просрочки передачи квартиры. На сегодняшний день эта величина составляет около 25,55% годовых, что существенно выше процентных ставок по банковским кредитам.
В законе перечислены конкретные обстоятельства, когда дольщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, а когда – в судебном. Причем абсолютно в любом случае застройщик обязан возвратить дольщику все деньги, без какого-либо удержания, в четко установленный срок, а при наличии нарушений со своей стороны – уплатить пеню. Законом жестко установлен пятилетний гарантийный срок на квартиру, невозможность пересмотра цены договора застройщиком в одностороннем порядке (сейчас это делают многие застройщики, заведомо прописывая в ДДУ возможность пересмотра цены). Заметьте, при использовании обходных схем гарантийные сроки больше двух лет не ставит никто.
В целом, застройщики, не работающие по 214-ФЗ, зачастую ставят дольщиков в неравное положение (прописывая условия договора в свою пользу, не указывая четких сроков передачи жилья) и уходят от ответственности, пользуясь несовершенством законодательной базы.
Очевидно, что именно четкие правила закона, защищающие прежде всего интересы дольщиков, а не сложность процедуры регистрации договоров или нежелание предоставлять ежеквартальную отчетность, являются основной причиной нежелания большинства строительных компаний работать по закону. Ведь осуществление деятельности в рамках правового поля предполагает достаточно жесткие стандарты работы, следовать которым готовы далеко не все участники рынка.
Кроме того, как показывает практика, прежде чем зарегистрировать каждый договор участия в долевом строительстве, Федеральная регистрационная служба тщательно проверяет полномочия застройщика и всю документацию на объект. При этом нужно представить чиновникам полный пакет документов, куда входят: разрешение на строительство (выдается службой ГСН и экспертизы Петербурга), заверенная застройщиком проектная документация (планировки всех этажей), проектная декларация, учредительные документы застройщика, подлинник документа, устанавливающего права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство, и пр. Процедура достаточно сложна в техническом плане, поэтому можно предположить, что в будущем уважающие себя строительные компании возьмут всю процедуру регистрации ДДУ на себя.
