Иностранцы «подстегивают» девелопмент в России

Сегодня в Москве и Петербурге большинство крупных проектов в сфере коммерческой недвижимости реализуются с участием средств западных инвесторов.

Зачастую иностранные компании, заинтересованные в приходе на российский рынок, вынуждены за свой счет строить для себя офисные или торговые центры. В результате такие компании, как Metro, Auchan, Rewe, Spar, становятся одними из крупнейших инвесторов в рынок коммерческой недвижимости, но используют ее для нужд своего основного бизнеса.

Мебель – на второй план

Для отдельных компаний эта вынужденная мера приводит к успеху в сфере коммерческой недвижимости. Ощутив, какой высокий доход получается от вложений в строительство торговых объектов, они сосредотачиваются на этих высокодоходных инвестициях. Наиболее яркие примеры здесь – компании Ikea и «Рамстор».

Как известно, основной бизнес шведской Ikea связан с производ­ством и продажей мебели по всему миру. Однако в России компания, почувствовав приток населения в свои магазины, решила пристроить к ним торгово-развлекательные комплексы. В результате Ikea получила сеть очень успешных комплексов «Мега», которые теперь дублируются во всех городах России, куда идет сама Ikea. Теперь основатель компании Ингвар Кампрад считает целесообразным ежегодно открывать в России 10 торговых центров «Мега».

В этом году Ikea планирует открыть ТЦ «Мега» в Новосибирске, Самаре и Ростове-на-Дону. В настоящее время три ТЦ «Мега» находятся в Москве, два – в Петербурге, по одному – в Казани и Екатеринбурге.

По такому же пути пошла турецкая компания «Раменка», которая, начав в России свой основной бизнес – сеть гипер- и супермаркетов «Рамстор», плавно перешла к строительству одноименных торговых центров, в которых сам продовольственный гипермаркет занимет лишь часть площадей. Есть мнение, что от этой политики подразделение розничной торговли компании серьезно пострадало: гипермаркеты «Рамстор» уходят из «чужих» торговых комплексов, а новые супермаркеты практически не открываются.

Профессиональные игроки

По оценкам Евгения Семенова, заместителя директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank, с каждым годом интерес иностранных инвесторов к российскому рынку коммерческой недвижимости стремительно растет: если два года назад объем инвестиций оценивался в $250 млн, то в 2006 году он превысил $3 млрд. При этом помимо компаний, которые вкладываются в недвижимость для развития своего основного бизнеса, таких как Ikea или Metro, все большую роль начинают играть инвест­фонды. «Свидетельством высокого интереса иностранных инвесторов к российскому рынку является присут­ствие на нем крупнейших международных инвестиционных фондов, работающих с коммерческой недвижимостью», – говорит управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. Среди западных инвестфондов, работающих в России, участники петербургского рынка недвижимости называют наиболее крупными Raven Russia Ltd., Morgan Stanley, Hypo Real Estate International, EAG European Real Estate, Fleming Family & Partners, London & Regional Property, Meinl European Land, Immoeast. Они уже купили по нескольку объектов в России и заявляют о дальнейших планах в этой сфере. По словам главы департамента по вопросам привлечения инвестиций Jones Lang LaSalle Константина Деметриу, общий объем средств, которые могут быть привлечены в 2007 году, превысит $4 млрд.

Привлекательная Россия

Приход иностранных фондов закономерен. Доходность объектов коммерческой недвижимости в городах России остается выше, чем у соседей в Европе. Так, в Петербурге арендные ставки в торговых комплексах по итогам 2006 года выросли на 34%, что объясняется введением за последний год большого количества качественных торговых площадей, которые предлагаются в аренду по более высоким ставкам.

В 2007-м эксперты прогнозируют дальнейший рост арендных ставок на 22%. По данным компании LCMC, в 2006-м на рынок торговых центров Петербурга было выведено рекордное количество объектов – 60 новых центров и гипермаркетов общей торговой площадью более 1 млн кв. м.

Офисы против торговли

Примечательно, что в качестве объекта инвестиций торгово-развлекательные комплексы постепенно начинают уступать место другим видам коммерческой недвижимости. По мнению Дмитрия Золина, иностранных инвесторов в первую очередь привлекают гостиницы, затем торгово-развлекательные комплексы и только потом бизнес-центры.

Так, на днях стало известно о том, что американская гостиничная сеть Hilton Hotels Corp. подписала договор о намерениях о строительстве отелей в России с London & Regional Properties Ltd.

По данным других исследований, именно сегмент офисной недвижимости в России вырос наиболее существенно за последний год. По итогам исследования компании Oncor, средний показатель прибыльности офисных проектов в среднем по Европе составил 5,5%. В Москве и Петербурге он намного выше: 9,5% – в Москве и 13% – в Петербурге. Согласно отчету, Москва занимает третье место среди европейских офисных центров после Лондона и второе место среди европейских городов по величине арендных ставок на офисные площади. При этом цены на офисы за прошедший год выросли в россий­ской столице на 20%, что позволило ей обогнать Париж, показатели которого за год не изменились. Петербург занял 12-е место из 16 городов Европы, продемонстрировав рост в 5,3%.

Москва с 20%-ным показателем заняла второе место среди городов, где в текущем году был зафиксирован наибольший рост арендных ставок в офисном сегменте рынка, уступив лишь Осло. В Петербурге зафиксировано снижение доходности в сегменте офисной недвижимости на 1%, но эксперты Oncor не видят причин для беспокойства и называют такое снижение предсказуемым. Руководитель департамента исследований и консалтинга компании Astera Oncor Евгения Васильева отмечает, что процесс снижения доходности характерен для рынков, которые стабилизируются после периодов бурного роста, как это происходит сейчас в Петербурге и Москве. Кроме того, процесс снижения доходности имеет общеевропейскую тенденцию. Между тем темпы роста стоимости активов в офисной недвижимости Петербурга составили за 2006 год 2,9%. По этому показателю он сравнялся с Берлином и обогнал Лондон и Милан.

О росте инвестиционной активности на рынке офисной недвижимости говорит появление на рынке сразу нескольких крупных девелоперских компаний и инвестиционных фондов в Москве, среди которых – MCG, сингапурский фонд Capitaland, Rutley Russia Property Fund, Starr Investments Russia, R.G.I.

Свой интерес

Однако, как утверждает генеральный директор УК «Теорема» Игорь Водопьянов, иностранных инвесторов в первую очередь привлекает рост стоимости недвижимости, а в меньшей степени – текущая доходность объекта. «Это связано с тем, что всех иностранных инвесторов интересует только одно – увеличение прибыли своих акционеров», – говорит Игорь Водопьянов.

При этом аналитики отмечают, что несмотря на специфику российского рынка недвижимости его никак нельзя назвать закрытым для входа новых участников.

«Наравне со стабильной доходностью проектов (в среднем она по всем сегментам выше, чем в Европе) инвесторов привлекает отсутствие жесткой конкуренции, – говорит Дмитрий Золин. – На рынке России пока еще представлены не все «акулы» коммерческой недвижимости, поэтому конкурировать приходится в основном только с местными компаниями. А войти на него могут многие компании, вопрос только в стоимости входа».

Девелопмент

Еще одна тенденция последнего времени – приход иностранных инвесторов в российские регионы. Как говорит Евгений Семенов, в отличие от насыщенных рынков Западной Европы в России объем рынка привлекает все новых крупных западных игроков. «Теперь они готовы идти не только в Москву и Петербург, но и в другие крупные города, даже с населением менее миллиона жителей».

С ним согласен Дмитрий Золин: «Можно сказать, что интерес иностранных инвесторов диверсифицирован. Если раньше иностранные фонды предпочитали вкладывать деньги только в стабильные высокодоходные сегменты, с низкой долей риска и с высокой прозрачностью, в основном в столичных городах, то теперь такого резкого деления на сегменты нет».

Риски

Однако не все так радужно для инвесторов на благодатной российской почве. Аналитики сходятся во мнении, что, несмотря на поток иностранцев в Россию, многих по-прежнему останавливает ее малопредсказуемость, которая вызвана в первую очередь административными барьерами. «Разумеется, иностранцев пугают административные и бюрократические барьеры, кроме того, некоторые западные компании долго привыкают к традиционным россий­ским схемам ведения бизнеса», – считает Дмитрий Золин.

По словам Евгения Семенова, основным препятствием, мешающим активной работе инвесторов на российском рынке, является специфичное законодательство, особенно в налоговой части. «Всех девелоперов, и не только иностранных, останавливает абсолютная непонятность правил игры, в частности в Петербурге, – отмечает Игорь Водопьянов, генеральный директор УК «Теорема». – Даже российские компании и даже те, кто давно работает на этом рынке, не понимают до сих пор, например, как получить земельные участки под застройку». Это приводит к тому, что в девелоперских проектах с целью снизить административные риски западные инвесторы прибегают к сотрудничеству с российскими компаниями, знакомыми со спецификой местного рынка.

В качестве примера компании, которая столкнулась со спецификой российского рынка недвижимости, можно привести французского девелопера – Vinci. Для выхода на российский рынок компания присмотрела площадку на пр. Космонавтов под строительство комплекса «Радуга». Однако почти два года не могла получить ее, поскольку на участке предполагалось возведение спортивного объекта федерального значения. Французы смогли приступить к строительству, только когда федеральные власти наконец признались, что не имеют ни бюджетных средств, ни инвестора для реализации своего масштабного проекта. В итоге ТРК «Радуга» (75 тыс. кв. м) был введен в строй лишь в этом году.

Построенное – стабильно

По сравнению с рискованными вложениями в девелоперские проекты для институциональных инвесторов более удобным методом вложений, безусловно, являются уже готовые объекты: как только построенные, так и давно дей­ствующие и приносящие доход от арендаторов.

Но спрос на эти объекты значительно превышает предложение. Конечно, изредка такие сделки по продаже готовых объектов случаются. Так, в Петербурге за последний год произошло сразу несколько крупных приобретений. Недавно один из крупнейших в Петербурге бизнес-центров – «Петровский Форт» – сменил собственника. У корпорации «Строймонтаж» его купила швейцарская инвестиционная компания Eastern Property Holdings (EPH). Сумма сделки – $65 млн. EPH также еще в 2004 году приобрела московский бизнес-центр «Берлинский дом» и стала одним из совладельцев сети гипермаркетов «Мосмарт».

Кроме того, недавно финский инвестиционный фонд Sponda Russia Oy Ltd за 4 млн приобрел у немецкой компании SPAG бизнес-центр класса «В» «Информ-Футуре» на Тамбовской улице – один из первых современных бизнес-центров в Петербурге.

И снова девелопмент

Есть мнение, что в этих условиях все крупные успешные объекты торговых и других многофункциональных комплексов будут скупаться иностранными компаниями. Низкий уровень предложения будет увеличивать их стоимость, а это в свою очередь подстегнет рост числа новых девелоперских проектов. По словам старшего консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Санкт-Петербург Андрея Морозова, сделки по покупке готовых объектов коммерческой недвижимости в Петербурге пока единичны. «Это связано с тем, что большинство городских объектов недвижимости на сегодняшний день не соответствует высоким требованиям западных инвесторов. Поэтому многие инвестиционные компании перешли от поиска готовых объектов к девелоперским проектам, приобретая земельные участки под новое строительство и заключая партнерские соглашения с местными девелоперами».

«Если первая волна западных инвесторов вкладывалась в основном в существующие объекты, приносящие стабильный арендный доход, то теперь они также активны и в девелоперских проектах, которые являются более высокодоходными и более рискованными», – говорит Евгений Семенов. По его словам, сегодня западных инвесторов интересуют проекты с внутренней нормой доходности в пределах 20–25%.

Наиболее значительные проекты в Москве, о реализации которых было объявлено в I квартале 2007 года

Источник: по данным компании Praedium

Текст: Дарья Рыжкова