Примеров подобных превращений много. Один из наиболее удачных – инициированная городом и поддержанная инвестиционными компаниями реконструкция жилых или торгово-деловых зон с преобразованием их в пешеходные. Например, ул. Правды – Большая Московская ул., Малая Садовая ул., 6–7-я линии Васильевского острова. Городской бюджет инвестировал в реконструкцию, как правило, лишь 15–20% от общего объема. Остальную часть составили привлеченные инвестиции. Создатели проектов старались привлечь потенциальных покупателей наличием фонтанов, кованых диванов и цветников. На Малой Садовой улице впервые была применена технология искусственного подогрева уличного покрытия. И вложения в архитектурную составляющую перечисленных улиц окупились. Стоимость аренды коммерческих помещений на них возросла после реконструкции на 40–100%. А многие заведения, расположенные на Малой Садовой, перешли на круглосуточный режим работы.
«В число рейтинговых зон, живущих «особой жизнью», вошла пешеходная зона на 6–7-й линиях ВО протяженностью почти полкилометра. Дорожки вымощены многоцветными гранитными плитами и гранитной шашкой. Установлены два фонтана и фонари, стилизованные под вторую половину ХIХ века. Эта зона в буквальном смысле стала торговой улицей. Стоимость квадратного метра аренды приравнивается здесь к его стоимости на Невском проспекте и составляет $80–250 за кв. м в месяц», – говорит руководитель отдела стрит-ритейла компании Becar Commercial Property Денис Воронцов.
Неудачные примеры
Надо отметить, что попытка превратить тихую улицу в оживленную торговую зону, безусловно, рискованна. Не стоит забывать о «печальной» судьбе Малой Конюшенной улицы, которая, превратившись в пешеходную, отнюдь не стала настоящим стрит-ритейлом. Специалисты рынка теряются в версиях по поводу причин данной неудачи, а арендаторы с удовольствием размещают свои магазины и кафе на соседней Большой Конюшенной.
Среди моментов, которые могут заранее указать на невозможность создания стрит-ритейла – историческая неприспособленность зданий. Для наглядности можно сравнить Невский проспект и Большой проспект ПС. Первый, являясь главной улицей города, с большим потоком горожан и туристов, классическим стрит-ритейлом не является. Цокольные этажи зданий на Невском проспекте зачастую заняты офисами, а случается, и просто жилыми помещениями. Большой проспект ПС напротив почти весь занят магазинами. Разгадка в том, что в большинстве зданий, расположенных на Большом, еще при строительстве были предусмотрены большие витрины, что для магазинов крайне важно в любой исторический период.
Помешать «оживлению» улицы могут также проблемы с парковкой. Например, сдача в аренду магазина на пр. Стачек (на пересечении с ул. Зенитчиков) стала проблематичной после того, как ГИБДД установила на пр. Стачек знак «парковка запрещена».
Стоимость аренды торговых площадей может резко снизиться и из-за долгостроя неподалеку или организации реконструкции здания или целого квартала. «Арендаторы теряют своих покупателей из-за ограничения прохода по улице или вовсе вынуждены освободить занимаемые помещения. Пример: торговля на пересечении ул. Римского-Корсакова и Садовой улицы остановилась на восемь лет из-за продолжительной реконструкции дома № 2 по ул. Римского-Корсакова», – делится Денис Воронцов.
«Встройка» дошла до края
«Оживить» улицу, по мнению специалистов, можно не только в центре города и не только благодаря крупным городским проектам. «Встройка» бодро шагает из центра города на окраины. Там нижние этажи жилых зданий охотно занимают не только парикмахерские и ремонтные мастерские, но и аптечные сети, и дискаунтеры», – рассказывает директор агентства недвижимости «XXI Век» Ольга Сыркина. При этом, как ни удивительно, в жилых кварталах на окраинах города есть свои аналоги Большого проспекта ПС. В каждом районе, микрорайоне, квартале есть свои сложившиеся «красные линии» (дороги с высокой проходимостью потенциальных потребителей) и свои места скопления людей.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Перевод жилого фонда в нежилой как бизнес раньше развивался только в центре Петербурга. Но надо понимать, что количество предприятий торговли на душу населения в так называемых спальных районах на несколько порядков ниже, чем в центральных. И, соответственно, на окраинах существуют неисчерпаемые возможности для ритейлоров. Не нужно бояться осваивать малооживленные улицы и переулки. Можно самим превратить тихую улицу в оживленную торговую зону. Таких зон в огромных жилых массивах «спальных» районов Петербурга остро не хватает. |
«Как правило, открытие сразу целого ряда предприятий торговли и бюро услуг разного профиля достаточно быстро притягивает людей», – утверждает заместитель генерального директора компании «Русский дом» Алексей Слокотович. В качестве примера «чудесного превращения» он приводит две улицы в районе станции метро «Удельная»: Елецкую и Енотаевскую. Сегодня обе улицы одинаково оживлены. А совсем недавно одна из них – Енотаевская – была пустынна и даже не пыталась конкурировать с «соседкой». В какой-то момент первые этажи жилых домов на Енотаевской улице расселили и перевели в нежилой фонд. «В итоге поток пешеходов разделился между улицами пополам», – комментирует Алексей Слокотович. Конечно, если бы на тихой «непроходной» улице открылся всего один магазинчик, «чуда» могло и не произойти. Но поскольку ритейлоры грамотно подготовились и на улице одновременно появилось много различных заведений, коммерсанты, разместившие свой бизнес в неосвоенном месте, не прогадали. Конечно, сыграла свою роль и станция метро неподалеку. Специалисты рынка считают, что в зоне радиусом 400 метров вокруг станции метро риск при освоении «непроходной» улицы все-таки минимален.
Другой удачный пример создания стрит-ритейла «с нуля» – Наличная улица. Там нет больших витрин, но есть возможность создания отдельного входа для предприятий торговли в жилых зданиях. Такая возможность абсолютно необходима.
По тихой улице с рекламой
Осуществление громких инвестиционных проектов обычно сразу повышает цены на помещения в близлежащих зданиях и создает ажиотаж среди потенциальных инвесторов. Например, строительство торгово-деловой зоны «Новая Голландия» резко повлияло на цены объектов недвижимости на таких участках, как набережная Адмиралтейского канала, площадь Труда, Галерная улица. Многие коммунальные квартиры в этих домах дождались своего «счастливого» часа. Теперь их жители, особенно первых этажей, устанавливают свои условия по расселению. Район «Новой Голландии» оживает. Город вместе с инвесторами уже начал реконструкцию фасадов возле комплекса, превращая его в один из самых респектабельных и успешных проектов Петербурга. Стоимость квадратного метра аренды к моменту запуска делового центра, по прогнозам Becar Commercial Property, может увеличиться на 70–150%.
Если инвестор понимает, что через несколько месяцев или лет выбранная им зона будет намного привлекательней, он уже сейчас возьмет в аренду или купит расположенные на ней объекты. И этот шаг через определенный период времени принесет ему большие дивиденды. Однако существует разница между громкими городскими проектами, о которых слышат и знают все, и созданием нового стрит-ритейла. Чтобы привлечь покупателей туда, где ранее не было торговли, придется пойти на определенные издержки, предупреждают специалисты. «Увеличить привлекательность объекта можно с помощью только одного сильнодействующего средства – рекламы. Покупатель поедет и на край города, если увидит рекламу необходимого товара или услуги. Причем реклама должна быть постоянной», – говорит Денис Воронцов.
