После недавнего заявления владельца «Корпорации С» Василия Сопромадзе о намерении продать бизнес-центр «Строгановский» на Невском проспекте, 19, участники рынка заговорили о новой тенденции. «Это явление действительно будет распространяться, поскольку инвестиционный спрос пока превышает предложение качественных объектов на продажу, да и девелоперы заинтересованы в ускорении оборота средств,– поясняет руководитель департамента офисной недвижимости компании Praktis Елена Афиногенова. – Новые бизнес-центры, если девелопер ориентирован на последующий выход из проекта через продажу институциональному инвестору, должны проектироваться изначально под требования фондов и при участии консультанта». Брокеридж (сдача в аренду площадей) также должен вестись исходя из этой цели – то есть необходимо заключать с крупными арендаторами длительные договоры аренды с прозрачными условиями и ставками.
По мнению Елены Афиногеновой, при создании бизнес-центра «на продажу» девелопер более тщательно подходит к концепции и проекту, к качеству строительства. В результате повышается ликвидность объекта, а девелопер получает возможность быстрее вернуть инвестиции и получить прибыль после продажи. Среди недостатков такой стратегии – меньшая норма прибыли из-за более высокой себестоимости (привлечение консультантов, западных проектировщиков, более качественных генподрядчиков, использование более дорогих инженерных систем).
Тенденции
Среди других тенденций на рынке офисных площадей, наметившихся в первом квартале 2007 года, эксперты называют высокий уровень заполняемости бизнес-центров (96–98%), увеличение объемов ввода в эксплуатацию офисных площадей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и лидирующую роль Центрального района, в котором расположено большинство БЦ классов «А» и «В».
Как отмечают специалисты компании Praktis CB, в первом полугодии 2007 года собственники высококачест-венных бизнес-центров ориентировались на крупных арендаторов и заключали долгосрочные договоры аренды на площади от 1,5 тыс. кв. м. Отсутствовали среди вводимых бизнес-центров объекты класса «С», наблюдался устойчивый рост ввода в эксплуатацию офисных площадей классов «А» и «В». Участники рынка отмечают также, что западные инвестиционные фонды проявили наибольший интерес к сегменту бизнес-центров в Петербурге.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
На рынке коммерческой недвижимости действует главный принцип ценообразования – расположение. Престижное соседство, транспортная доступность – факторы, влияющие на величину арендной ставки. Благодаря «адресу» арендная плата может увеличиться до 30%. Все большее значение приобретает техническая оснащенность БЦ. Зачастую именно «начинка» БЦ позволяет классифицировать офисное здание и повысить ставку на 30–40%. Обостряется конкуренция между вновь построенными качественными офисными зданиями и построенными ранее БЦ. |
По данным Colliers International, за первые четыре месяца 2007 года в эксплуатацию было введено более 56 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, общая площадь офисных помещений в бизнес-центрах классов «А» и «В» на конец апреля 2007 года составила более 477 тыс. кв. м. По словам аналитиков компании Praktis CB, большинство введенных бизнес-центров в сегменте класса «В» позиционировались в подклассе «В+», не уступая при этом по уровню инженерии и технического оснащения бизнес-центрам класса «А».
К концу второго квартала 2007 года ожидается появление на рынке около 101,4 тыс. кв. м офисных площадей классов «А» и «В».
Сегодня
По словам Елены Афиногеновой, сегодня спрос в сегменте бизнес-центров класса «А» небольшой, основные его источники – расширение офисов компаний, уже присутствующих на этом рынке. Предложение не соответ-ствует спросу в части конструктивных характеристик объектов, количества парковочных мест. Наиболее востребован сегмент бизнес-центров класса «В», особенно с хорошей локацией. «С момента подписания в начале года договора с ОАО «Русские Самоцветы» на пл. Карла Фаберже у нас заключено уже 11 договоров аренды, – рассказывает Елена Афиногенова. – Очень активен инвестиционный спрос на бизнес-цент-ры и офисные здания стоимостью от $5 млн. Заметным явлением для рынка стали прошедшие недавно сделки по продаже БЦ «Информ-Футура» и «Грифон» западным инвестиционным фондам. Для бизнес-центров класса «А» первого поколения (построенных в 90-е годы) настало время перепродажи консервативным инвесторам. Среди бизнес-центров класса «В» наиболее востребованы на рынке объекты нового строительства с хорошим местоположением и инженерной инфраструктурой. Наименьший интерес вызывают бизнес-центры класса «С». Именно ими и насыщен рынок». Все большее число арендаторов предпочитает качественные площади в бизнес-центрах. По данным на март 2007 года, соотношение на рынке БЦ таково: доля бизнес-центров класса «А» – 10%, класса «В» – 48%, класса «С» – 42%.
Спрос
Большинство бизнес-центров, как класса «А», так и класса «В», располагаются в историческом центре Петербурга. В спальных районах их очень мало. «Максимально востребованы и, соответственно, наиболее доходны объекты, расположенные именно в центре,– рассказывает генеральный директор Центрального агентства недвижимости Алексей Попов. – Арендаторы делают такой выбор не только из соображений престижа, но также и удобства. Деловая жизнь в основном сосредоточена в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском районах. Поэтому офис компании должен располагаться максимум в 20 минутах езды на машине до центра города. Иначе собственнику бизнес-центра не удастся быстро возместить затраты за счет арендной платы. Однако необходимо отметить, что в последнее время наметилась тенденция строительства бизнес-центров классов «А» и «В» и за пределами исторического центра города. Прежде всего это связано с ожесточающимся здесь дефицитом земельных участков, серьезными ограничениями по реконструкции объектов, а также возрастающей транспортной проблемой». Среди возможных новых зон деловой активности Алексей Попов назвал Петроградскую, Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую набережные, набережную Овбодного канала, территории, прилегающие к Московскому проспекту и Пулковскому шоссе. Транспортная доступность и возможность организации цивилизованной и удобной парковки становятся решающими факторами при выборе офисных площадей. Вероятно, в ближайшие годы эта тенденция развития офисного рынка Петербурга сохранится. Специалисты Colliers International говорят о том, что постепенно большая часть общественно-деловой застройки выйдет за пределы исторического центра: это объясняется дефицитом свободных участков под новое строительство и высокими ценами на землю. На их взгляд, перспективной становится территория, отведенная под реализацию проекта «Охта-центр».
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
На рынке бизнес-центров будут наблюдаться следующие основные тенденции: децентрализация офисного рынка и четкая дифференциация класса «В» на два подкласса «В+» и «В-». Необходимость уточнения классификации возникла уже сейчас, поскольку различные объекты класса «В» могут разительно отличаться друг от друга не только местоположением, но и качеством по основным параметрам (планировки, инженерное обеспечение, конструктив и др.). С другой стороны, все большее количество новых объектов в обоих классах будут распространяться в направлении от центра города, в том числе в районе КАД. |
В первом квартале 2007 года спрос на высококачественные офисные помещения продолжал расти. Сейчас заполняемость БЦ класса «А» – 98–99%. В основном она обеспечивается заявками от крупных арендаторов, занимающих площади в старом фонде. Уровень вакантных площадей в офисных центрах класса «В» колеблется в пределах 4–6%. Но постоянное увеличение арендных ставок приводит к желанию некоторых арендаторов сменить офис и позволяет бизнес-центрам, находящимся на завершающей стадии строительства, обеспечивать прирост потенциальных арендаторов еще до введения объекта в эксплуатацию. Спрос на помещения класса «А» индивидуален, здесь возможны любые форматы от 100–200 до 500–1 000 кв. м. Планировка в БЦ класса «А» как правило открытая, чтобы арендатор мог сам спланировать свой будущий офис. Арендная плата в БЦ класса «А» – $600–1 000 за кв. м в год, включая НДС.
Наиболее динамично развивающимся и перспективным является сегмент бизнес-центров класса «В». Арендная плата, техническое оснащение, линейка дополнительных услуг в них сравнима с классом «А». Арендная ставка составляет $450–800 за кв. м в год.
Спрос в отдельных бизнес-центрах класса «С» падает, но не стремится к нулю. Арендаторы, в основном из малого бизнеса, предпочитают помещения 50–100 кв. м или совсем небольшие – до 50 кв. м. Арендная ставка – $200–400 за кв. м в год.
Проекты
Группа «ЛСР» планирует построить к 2013 году комплекс «Смольный квартал» на участке около 9 га на улице Смольного, на месте психоневрологического диспансера. Основа квартала – комплекс бизнес-центров класса «А» площадью около 190 тыс. кв. м. Инвестиции оцениваются в $400 млн.
Компания «Адамант-Капитал» заявила о планах строительства на пересечении проспектов Энергетиков и Заневского двух высотных коммерческих комплексов.
Перспективы
По словам Елены Афиногеновой, в ближайшем будущем рынок ждет укрупнение арендуемых площадей (до 500–1 000 кв. м), дальнейшее развитие сегмента продажи офисов в бизнес-центрах и приход институциональных инвесторов на офисный рынок.
Алексей Попов, генеральный директор Центрального агентства недвижимости (ЦАН) говорит: «Еще год назад наблюдался дефицит предложения, особенно качественных офисных площадей, но сегодня уровни спроса и предложения постепенно выравниваются. Если офисный рынок будет развиваться такими же стремительными темпами, то может наступить пресыщение».
| Если офисный рынок будет развиваться такими же темпами, может наступить насыщение. БЦ класса «В» уже достаточно, чтобы удовлетворить спрос. Только в сегменте класса «А» еще наблюдается дефицит. |
В настоящее время рынок качественной офисной недвижимости переживает стадию активного развития. По словам старшего аналитика отдела исследований компании Knight Frank Санкт-Петербург Олега Громкова, рынок еще пару лет будет находиться в состоянии, когда продавец диктует условия, что приведет к росту ставок без снижения заполняемости объектов.
«По прогнозам нашей компании, ситуация начнет меняться не ранее 2008–2009 года, когда на рынке появится множество новых объектов, относящихся как к уже развитому классу «В», так и к классу «А», – заявил Олег Громков. Положительная ценовая динамика в качественных офисных объектах будет сохраняться до ввода больших объемов офисных площадей в составе крупнейших заявленных многофункциональных комплексов, которые появятся в первую очередь в результате редевелопмента крупных промышленных территорий.
Справка «ДНВ апреле 2007 года три ведущих международных консультанта – Knight Frank, Colliers International и Jones Lang LaSalle – заявили о создании Петербургского форума исследователей рынка недвижимости. Результатом деятельности «большой тройки» станет выработка единой классификации объектов недвижимости в Петербурге. В настоящее время консультанты трех компаний завершают первую стадию работы – согласование критериев, по которым будет осуществляться классификация бизнес-центров. Консультанты предложили привязать требования к местоположению и парковке как к важным факторам, влияющим на класс бизнес-центра, к определенным деловым зонам и районам Петербурга. «Помимо этого мы предложили убрать из переработанной классификации такой термин, как «прозрачная структура собственности», – в условиях нашего рынка, когда в качестве собственника часто фигурируют некие «ООО», это требование будет сложно реализуемо, – говорит директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков. – То же самое относится и к пункту «управление зданием»: в соответствии с московскими требованиями управлять зданием может профессиональная управляющая компания, владеющая не менее чем пятью офисными зданиями. Мы предлагаем взять за основу не количество зданий, а опыт работы на рынке не менее трех лет». Не так жестко в петербургском варианте будут регламентированы требования к открытой планировке в классе «В», глубине этажа, системе кондиционирования, а также широте спектра предоставляемых услуг для арендаторов. Источник: Knight Frank |
Наиболее заметные объекты в Петербурге, введенные в эксплуатацию в I квартале 2007 года
| Наименование | Адрес | Девелопер |
Общая площадь, кв. м
|
Класс
|
| Русские самоцветы (1 очередь) | пл. Карла Фаберже, 8 | Русские самоцветы |
13 500
|
В
|
| Navigator | Малый пр. ВО, 48–50 | Меридиан |
9 000
|
В
|
| Alia Tempora | Невский пр., 104 | ТСТ |
7 200
|
B
|
| Бригантина | Рижский пр., 41 | Чайка Плаза |
7 200
|
В
|
Наиболее заметные объекты в Петербурге, планируемые к вводу во II квартале 2007 года
|
Название БЦ
|
Адрес |
Девелопер
|
Общая площадь, кв. м
|
Класс
|
|
Apollo
|
пр. Добролюбова, 12, лит. В |
Возрождение СПб
|
8 000
|
А
|
|
Дом Зингера
|
Невский пр., 28 |
ПАН
|
6 300
|
А
|
|
Oscar
|
наб. р. Фонтанки, 13 |
Ruric AB
|
4 000
|
А
|
|
Regent Hall
|
Владимирский пр., 21 |
Фаствэй
|
11 600
|
В
|
|
Stels
|
Боровая ул., 32/19 |
Матрикс
|
10 000
|
B
|
Источник: Knight Frank Research
