Рынок складов Петербурга набирает обороты

Таким образом, по данным Knight Frank Research, общая площадь складских помещений класса «A» и «B» на конец апреля составила около 526,4 тыс. кв. м. При этом в общем объеме предложения только 11% складских помещений Петербурга могут быть отнесены к классам «А» и «В». Из них около 80% используется собственниками для оказания логистических услуг или для хранения собственных грузов.

За первые пять месяцев текущего года было введено два крупных складских комплекса. Финская компания Onninen построила логистический комплекс в поселке Заневка Всеволожского района. Его общая площадь комплекса составила 10,2 тыс. кв. м.

Закрытая область хранения в новом комплексе – 6 тыс. кв. м, открытая площадка для грузов – 3 тыс. кв. м. Комплекс в Заневке одновременно может принять под разгрузку шесть машин. Площадь земельного участка – 2 га. Инвестиции в проект составили 10 млн евро.

Из числа спекулятивных складов (предназначенных не для собственных нужд, а для сдачи в аренду), заявленных к открытию в начале 2007 года, был введен в эксплуатацию транспортно-складской терминал «Руслан» в поселке Шушары на Московском шоссе. Площадь закрытых складов – 14,5 тыс. кв. м. Компания «Руслан» вложила в создание комплекса $8 млн. Остальные спекулятивные складские объекты, планируемые к вводу в первом полугодии 2007 года, пока находятся в стадии строительства (см. таблицу на этой странице).

Спрос зависит от уровня

Все эксперты рынка отмечают тот факт, что на петербургском рынке существует значительный неудовлетворенный спрос на складские помещения высокого класса. «Промышленное развитие, в том числе привлечение в Петербург крупнейших автопроизводителей, увеличивает емкость складского рынка, что положительно влияет на рост спроса», – считает Максим Мельников, старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank Санкт-Петербург.

По его словам, основной спрос на высококлассную складскую недвижимость формируется за счет логистических операторов и торговых сетей. Географически спрос локализован на южном и северном направлениях вблизи КАД, а также в местах пересечения КАД и основных городских магистралей.

Рассчитать точный объем спроса на качественные складские помещения трудно, но по оценкам Кирилла Малышева, руководителя департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International, до конца года объем спроса может составить порядка 1,5 млн кв. м.

По мнению Владислава Ковалевского, директора департамента склад-ской недвижимости Becar Commercial Property SPb, структура спроса на объекты складской недвижимости во многом зависит от классности объекта. В складских помещениях классов «А» и «В» наибольшим спросом пользуются площади размером 3–4 тыс. кв. м. Основными арендаторами таких площадей остаются крупные и средние производственные компании, торговые сети. Основной спрос в складских комплексах классов «С» и «D» приходится на площади 500–1 000 кв. м, арендаторами которых являются средние и мелкие производственные и торговые компании.

Ставки аренды на складские помещения класса «А», по данным специалистов компании Colliers International, составляют $120–125 за кв. м. Ставки класса «В» варьируются в диапазоне от $100 до $115 за кв. м в год без учета НДС и коммунальных платежей.

Рынок ждет бурный рост

По данным специалистов компании Knight Frank, до конца 2007 года в Петербурге запланировано к сдаче не менее 400 тыс. кв. м складских площадей. «В 2008 году эта цифра возрастет почти в 2 раза и составит около 750 тыс. кв. м, – уверен Максим Мельников. – В ближайшие несколько лет на рынок будет выведено около 2 млн кв. м, причем около 80% предложений придется на Московское шоссе в районе промышленной зоны «Шушары». Это обстоятельство, по мнению Максима Мельникова, может привести к транспортному перегрузу данного направления: «Девелоперы уже сейчас должны понимать, что не все компании ориентированы на московское направление. Для многих арендаторов привлекательно, например, Выборгское шоссе, где сейчас ощущается недостаток предложения»,– считает он.

Строящиеся на рынке Петербурга высококлассные складские комплексы,
открытие которых перенесено с первого на второе полугодие 2007 года

Эксперты Colliers International более осторожны в оценках. «По нашим прогнозам, до конца года на рынок выйдет не более 100 тыс. кв. м и дефицит по-прежнему будет вынуждать потребителей пользоваться складскими помещениями более низких классов – «С» и «D», – считает Кирилл Малышев. – Порядка 300–350 тыс. кв. м будут сданы в I–II квартале следующего года. Как показывает практика девелопмента в других секторах недвижимости, вовремя будет сдано не более 30% терминалов, и ряд проектов может задержаться до 2009 года». Таким образом, по мнению Кирилла Малышева, именно 2009 год станет ключевым для рынка складской недвижимости: общая площадь проектов к концу 2009 года может составить более 3 млн кв. м. Это повлияет на качество строительства и обслуживания вновь вводимых терминалов. Собственники терминалов вынуждены будут проявлять более гибкий подход к потенциальным арендаторам.

До конца текущего и в начале 2008 года продолжится умеренный рост арендных ставок. По словам Владислава Ковалевского, в наиболее оптимистичном варианте ставки вырастут на 15%, в пессимистичном – на 12%.

«Многие девелоперы пытаются повысить доходность проекта за счет повышения арендных ставок. Но это утопический метод, – считает Максим Мельников. – Надо понимать, что современный склад создается как инструмент минимизации затрат, и класс «А» в пересчете на единицу хранения должен обходиться арендатору дешевле класса «С»».

Специалисты прогнозируют, что в ближайшие годы некачественные складские помещения перестанут пользоваться спросом. Арендаторы все чаще отдают предпочтение отапливаемым помещениям с предоставлением дополнительных услуг (погрузка/разгрузка, сортировка, отбраковка, переупаковка, комплектация и др.). Отмечается и другая тенденция – участились случаи появления проектов по строительству складов не только для собственных нужд компании, а под логистические услуги. По данным Colliers International, по сравнению с 2006 годом доля спекулятивных складов выросла с 12% до 17%.

Продолжится появление новых проектов развития территорий, примыкающих к Кольцевой автодороге, находящихся на границе города и вблизи морского порта. В ближайшие два года Пушкинский район (а именно промзона «Шушары») станет лидером по предложению складских площадей.

В сегменте качественной недвижимости класса «А» уже начата реализация таких проектов, как складские комплексы MLP КАД, ЛогоПарк Колпино, «Теорема», «Авалон» и др. «Национальная контейнерная компания» намерена построить в промышленной зоне «Шушары» логистический комплекс стоимостью $250 млн. Туда будут перемещаться контейнеры, прибывающие в петербургский порт.

Практически все эксперты отмечают увеличение интереса со стороны западных и российских инвесторов к складскому сегменту, но их в первую очередь интересуют качественные объекты, которых очень мало. По этой причине инвесторы вынуждены сами заниматься девелопментом.

«На рынке по-прежнему острый недостаток инженерно подготовленных земельных участков, пригодных для строительства складов, – сетует Максим Мельников. – Кроме того, цены на участки завышены. Это может изменить структуру рынка складской недвижимости не в лучшую сторону».

Примером может послужить по­следняя сделка финской инвестиционной компании Sponda, которая приобрела 46 га в Ленобласти под строительство логистического комплекса.

В первом полугодии 2007 года стало известно о нескольких новых проектах по строительству складской недвижимости в Петербурге. Инвестиционно-девелоперская компания «КФС-Групп» намерена приступить к строительству двух логистических комплексов в Петербурге в рамках проекта «Великий шелковый путь». Первый объект расположится в промышленной зоне «Парнас», в непосредственной близости от Кольцевой автодороги и Выборгского шоссе. На участке в 12 га будет построен комплекс общей площадью порядка 60 тыс. кв. м. Второй логистический центр охватит южное направление Ленинградской области и будет возведен на участке более 10 га в промышленной зоне «Шушары», вблизи Московского шоссе. Летом 2007 года начнется строительство первой очереди многофункционального комплекса «Мегаполис-Лен КАД» под Петербургом. В состав комплекса войдут в том числе и складские терминалы – около 300 тыс. кв. м. Территория застройки расположена недалеко от поселка Юкки и коттеджного комплекса «Русская деревня». Инвестиции в проект оцениваются в $500 млн. Примерный срок реализации – пять лет.

Планируется строительство логистического комплекса на пересечении Выборгского шоссе, Горского шоссе и КАД. Комплекс будет включать таможенные посты, логистический склад, бизнес-центр и другие объекты коммерческой недвижимости. Площадь участка 60 га. Строительство ведет корпорация «Стерх». Объем инвестиций – $24 млн.

Инвестиционный фонд EPI (Evli Property Investments) Russia и компания YIT планируют приступить к строительству логистического центра на юге Петербурга общей площадью 75 тыс. кв. м. Компания Catella Property Oy выступает в роли управляющей компании со стороны инвестиционного фонда. Строительная компания – YIT Лентек.

Склады для импортеров

Нехватка складов в Петербурге подталкивает крупных импортеров к строительству собственных помещений для хранения продукции. Практически все крупные российские поставщики фруктов наращивают свои логистические мощности.

Компания Sunway в середине 2007 года откроет для собственных нужд складской терминал площадью 10 тыс. кв. м в промышленной зоне «Шушары». Рядом с терминалом Sunway ООО «БалтФрут» планирует построить складской терминал на участке 38 га.

Также логистические мощности наращивают и игроки рынка мясной индустрии. Компания «Микояновский мясокомбинат» планирует создать в Шушарах торгово-складской комплекс, через который будет поставлять в торговые сети свою и чужую продукцию. Складской комплекс будет построен в середине 2007 года на бывшей территории совхоза Шушары. Земельный участок в 5 га находится в собственности компании. Общая площадь здания комплекса – 5 тыс. кв. м, из них 3,5 тыс. кв. м займут складские помещения.

Также в 2008-м логистический комплекс планирует построить компания «Айсберг» (концерн «Газрезерв»). Компания владеет земельным участком на пересечении Таллинского и Волхонского шоссе площадью 40 га, на котором будет возведен склад площадью 80 тыс. кв. м. Региональный фонд развития Ямала и компания «Спутник» планируют в середине 2007 года сдать первую очередь логистического комплекса в поселке Шушары, общей площадью – 40 тыс кв. м.

Крупные проекты, планируемые ко вводу в 2007 году

Текст: Дарья Куксенкова