По официальной информации Becar Commercial Property, на 30 мая 2007 года в Петербурге работает 15 бизнес-центров класса «А», общая площадь которых составляет 103,8 тыс. кв. м. Все они располагаются в исторической части города: по одному в Адмиралтейском районе и на Петроградской стороне, два – в старой части Васильевского острова и 11 – в Центральном административном районе. На Невском проспекте находится пять бизнес-центров элитного сегмента.
По словам руководителя отдел маркетинговых исследований Praktis CB Романа Уревича, в прошлом году на рынок Северной столицы вышло семь новых бизнес-центров класса «А». Кроме того, 2006 год охарактеризовался появлением первых сетевых элитных бизнес-центров – «Магнус» и «Густав», а также бизнес-центра «Сенатор».
Однако наиболее радикальные изменения в классе «А», по мнению президента Becar Commercial Property Александра Шарапова, должны произойти в текущем году. Согласно заявленным планам девелоперов, до конца 2007 года может быть сдано в эксплуатацию еще 15 бизнес-центров класса «А» общей площадью около 196 тыс. кв. м. Как показывает практика, далеко не все сроки ввода выдерживаются. Но даже если предположить, что реально к концу текущего года будет сдана в эксплуатацию только половина объектов, предложение по общей площади в сегменте «А»-класса удвоится.
Еще одна новая тенденция – появление бизнес-центров класса «А» за пределами исторического центра Петербурга. В 2007 году новые объекты появятся в Выборгском и Калининском районах (на Выборгской и Свердловской набережных).
Здесь следует вспомнить, что ряд специалистов рынка строго подходит к определению понятия «бизнес-центр класса «А», полагая, что одним из важнейших параметров при этом является расположение объекта именно в центральной части города. Некоторые специалисты считают, что офисные центры класса «А» вовсе могут находиться только на Невском проспекте.
| Даже если предположить, что реально к концу текущего года будет сдана в эксплуатацию только половина из числа заявленных объектов, предложение по общей площади в сегменте «А»-класса удвоится. |
По оценке президента Гильдии управляющих и девелоперов Юрия Борисова, в нашем городе к элитным деловым центрам можно отнести не более 10 объектов. При этом, по данным специалистов Becar Commercial Property, в городе действуют 15 бизнес-центров класса «А» общей площадью 81 750 кв. м. Аналитики из Praktis CB насчитали 13 объектов общей площадью 64 307 кв. м. И семь из них, напомним, введено в эксплуатацию в 2006 году. Из приведенных цифр понятно, что большинство аналитиков рынка все-таки допускают мысль о расположении бизнес-центров класса «А» не только в Центральном районе. По словам директора департамента офисной недвижимости «Бекар. Консалтинг» Алексея Чижова, к классу «А» следует отнести деловые объекты с соответствующим заявленному уровню набором услуг, расположенные при этом в восточной части Петроградской стороны и на Васильевском острове.
В последующие годы тенденция продвижения элитных офисных зданий из исторического центра в другие районы сохранится: заявлены проекты класса «А» на Малоохтинском проспекте (Красногвардейский район) и в Пулково-3 (Московский район).
Еще одна тенденция 2007 года – то, что наряду с традиционной для Северной столицы реконструкцией исторических зданий в бизнес-центры высокого уровня появились проекты создания комплексов зданий и целых деловых кварталов класса «А», строящихся с нуля. Живой пример – проект ООО «Кловер» на Ушаковской набережной.
Дешевле не будет
Стоимость аренды коммерческих помещений в офисных центрах класса «А» тоже постоянно меняется. В целом она растет. Однако Алексей Чижов подмечает тенденцию роста только верхней планки цены. «Если раньше цена колебалась от $450 до $600 за кв. м в год, то сегодня колеблется от тех же $450 до $850. Как видите, нижняя граница остается прежней», – говорит г-н Чижов. Самый дешевый арендный тариф не меняется в основном за счет ранее построенных бизнес-центров. Росту верхнего предела способствует ввод значительного числа новых деловых объектов класса «В+», верхняя планка диапазона арендных ставок в которых выше, чем нижняя – в категории «А».
Как сообщил руководитель отделамаркетинговых исследований Praktis CB Роман Уревич, в целом стоимость аренды офисных помещений по всем сегментам за 2006 год увеличилась на 8–12%.
Наблюдается также и рост цены вхождения в проект. «Это связано как с общим удорожанием недвижимости (земельные пятна, объекты под реконструкцию и т. д.), так и с тем, что многие собственники начали понимать: основным предметом продажи является не сам объект недвижимости, а прежде всего – та полезность, которую может этот объект принести. Другими словами – бизнес-идея по его использованию. Все чаще при определении цены владельцы используют не метод сравнительных продаж (рыночный подход), а продают объект в качестве инвестиционного проекта по развитию этого проекта (доходный подход)», – объясняет Алексей Чижов.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Я могу сказать, что по стоимости строительства бизнес-центры класса «А» совсем не сильно отличаются от бизнес-центров класса «В». Однако по доходности вложений и срокам окупаемости класс «А» несколько уступает классу «В», что связано с высокой стоимостью вхождения в проект класса «А», с дороговизной объектов под развитие в центре города. Когда рынок будет полностью готов к тому, что объекты класса «А» могут располагаться и на окраинах (где недвижимость дешевле), тогда отличие эффективности проектов в данных классах почти исчезнет. |
Кроме роста цены вхождения в проект также наблюдается рост себестоимости самого строительства объектов. Если пару лет назад в среднем возведение офисного здания высокого класса оценивалось на уровне $800–1 000 за кв. м, то теперь в среднем эта сумма составляет $1 000–1 200 за кв. м.
Больной вопрос
Как отмечает Алексей Чижов, сегодня предложение в классе «А» растет гораздо быстрее, чем спрос. При этом, по официальной статистике группы компаний Becar Commercial Property, пока спрос все-таки превышает предложение. И все же инвесторам следует быть все осторожнее. Это не значит, что вложенные в строительство элитных бизнес-центров инвестиции могут никогда не окупиться, но к неприятным сюрпризам нужно быть вполне готовыми. «Рынок развивается волнообразно. Сейчас вполне можно попасть в ситуацию простоя, когда новый бизнес-центр на некоторое время останется без арендаторов. Например, в Лондоне простой два-три года – это нормально. В России тоже есть прецеденты. В Самаре предложение активно росло, а потом произошла остановка, рынок застагнировал… но через какое-то время опять пошел вверх. Бояться насыщения, по моему мнению, не стоит», – рассуждает Алексей Чижов.
