Впрочем, первый вопрос в списке, как правило, денежный. От выделенной на покупку суммы зависит прочее. На ценообразование рынка земли влияют удаленность от города, популярность места и окружение, наличие инженерии и близость водоема, площадь участка и другие факторы.
Скачкообразного роста цен не ожидается. Самые ликвидные объекты могут подорожать на 50–60%, в среднем по рынку цены поднимутся на 15–25%.
Междометия на дорогах
Качество дорог, по которым можно добраться до дачи, на цену участка влияет, но незначительно: на выезде из города плохо повсюду. Даже расширенное до шести полос Таллиннское шоссе затем снова сужается до двух и зажимает поток машин в тиски.
Слово «дороги» у нас принято употреблять с междометием «эх». Или «ах». Поэтому трофи раз в неделю до дачи и обратно исчерпывает предел терпения большинства петербуржцев. Потому и об одноэтажной России говорить всерьез нельзя, мало кто готов вовсе отказаться от квартиры в городе и купить дом – пусть даже в 50 км от города. Правда, некоторые выбирают компромиссный вариант: дом за городом как основное жилье и арендованная квартира в городе в качестве «перехватывающей парковки» – на случай, если придется задержаться.
Несмотря на все сужения до двух полос, на заторы из-за аварий, на небольшое количество съездов (14 на всей трассе), КАД частично решила проблему проезда с юга, юго-запада или востока города на север, на Выборгское, Приморское или Приозерское шоссе. Особенно нелюбимо в народе Приозерское – за извилистость, плохое покрытие и две полосы с невозможностью обгона. Директор загородного департамента корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Астахова отмечает, что на землю вдоль него и спрос в среднем несколько ниже, чем на остальном Карельском перешейке. Реконструкция начнется в этом году. Значит, до ее завершения, года два-три, ездить будет еще сложнее, а после земля вдоль шоссе подорожает (сегодня «средняя» сотка в Приозерском районе стоит 65–78 тыс. руб.)
Достаточно удобным Ольга Астахова называет сообщение с территорией вдоль трассы «Скандинавия».
Роза ветров
Пока земли Гатчинского, Тосненского, Кировского и Ломоносовского районов эксперты рынка называют недооцененными. Игорь Лучков, директор Департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb считает, что положение дел сохранится до тех пор, пока не будет освоена 130-километровая зона к северу от Петербурга.
Больше всего привлекают покупателей территории в 20–50 км от города. Но приемлемая для горожан удаленность увеличивается. Это касается домов как для постоянного, так и сезонного проживания – дач. Те, кто ищет тишины и уединения, сегодня готовы приобретать участки дальше 100 км от города.
«Рост предложения происходит также за счет постепенного освоения новых территорий в том числе в южном и восточном направлениях, и расширения зоны охвата по удаленности от города», – говорит Игорь Лучков.
Есть еще одно соображение: территория вокруг МКАД, по московской практике, застраивается многоэтажками и перестает быть тихим «загородом». Петербургские застройщики тоже приобретают участки вдоль КАД – и вовсе не для малоэтажки.
Север сохраняет лидерство по привлекательности. Южное направление уже несколько лет (со времени реконструкции Константиновского дворца) динамично развивается, набирая популярность. Но до равного соперничества дело не дошло. Речь все еще об «огромном потенциале» юга, а не о реальной конкуренции с Карельским перешейком. Директор департамента загородной недвижимости ООО «АРИН» Наталья Хмельницкая называет причиной этому устойчивое стереотипное представление о Карельском перешейке как об экологически более благополучном, чем южное, направлении. «Распространенность стереотипов среди покупателей загородного жилья проявляется во всем, напоминая ситуацию 1994 года на городском рынке. Тогда большинство людей с деньгами хотело «двустороннюю сталинку в Московском районе, не первый–не последний этаж, без несущей стены между кухней и маленькой комнатой». Сегодняшний покупатель загородной недвижимости выдвигает столь же стандартный набор пожеланий: участок не меньше 15 соток, прямой выход и вид на озеро с песчаным пляжем и соснами, до которого не больше 1 км», – говорит Наталья Хмельницкая.
Кто-то из петербургских москвичей сказал, что петербургский загородный рынок формируется «спросом на воду». Как раз на севере водоемов больше, и это второй фактор, определяющий направление спроса. Пригодные для яхт и катеров озера Нахимовское и Глубокое в сезон стали слишком многолюдны. Поэтому владельцы водных средств передвижения вынуждены двигаться все дальше.
Привлекательность южного направления подрастет, благодаря масштабным жилищным проектам на юге и юго-западе: «Балтийской жемчужине», застройке недавно проданных с торгов Фонда имущества массивов рядом (53 га на берегу Финского залива, северо-западнее пересечения ул. Доблести и ул. Маршала Захарова) и другим проектам на юге. Велика вероятность, что новоселы не захотят по пути на дачу пересекать весь город.
Статус 600
Наделы по 0,6 га занимают заметную долю предложения. Но участки в садоводствах, говорят эксперты, приобретаются только если в облюбованном месте ничего другого не находится. Мария Тарасова, руководитель отдела загородной недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН), считает, что развитию сегмента мешает шестисоточный стандарт нарезки. «Земля в садоводствах менее популярна и гораздо ниже в цене. Из-за низкой ликвидности этот сегмент рынка в ближайшее время развития не получит, по-прежнему будет происходить вялотекущий процесс купли-продажи отдельных участков».
И тем не менее: участок в Пупышево – в те же 600 кв. м, с достаточно приличным домиком – обошелся покупателю дороже 1,1 млн руб. Садоводство в Симагино было куплено по 470 тыс. руб. за сотку. (Данное конкретное садоводство невелико, и значительная часть наделов объединена по два или три. Случай стихийного и успешного улучшения садоводства, говорят риэлторы, исключительный, других подобных примеров нет.)
Статус земли (не путать со статусом места, речь – о целевом назначении) на цену участка влияет, но не всегда. «В среднем, – говорит Мария Тарасова, – максимальную цену на рынке просят за участки для ИЖС, далее по убывающей: участки, имеющие статус дачного некоммерческого партнерства (их предлагается больше всего), наделы для ведения фермерского хозяйства и невыделенные совхозные паи».
Но если участок расположен в популярном месте Курортного района – категория роли уже не играет, сельхозземля не будет дешевле участка под ИЖС, отмечает Ольга Астахова.
Делим на три, два в уме
Загородному рынку – даже в организованной его части, коттеджных поселках, – далеко до четкой сегментации. Классификация рынка земли может носить только условный характер. Руководитель отела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев делит загородную недвижимость на пять ценовых сегментов.
В самый дешевый попадают участки не дороже 130 тыс. руб., которые редко продаются через риэлторские агентства. Наделы эти расположены в отдаленных районах Ленобласти (за исключением Карельского перешейка) и не обеспечены инфраструктурой. Цены в этом сегменте, по данным г-на Бобашева, практически не меняются, и стабильное состояние сохранится.
Второй сегмент объединяет участки от 130 до 500 тыс. руб. Они попадают в радиус 60–80 км от города по южному или восточному направлению или «Приозерск плюс» – на север. Например, в Синявино шесть соток с летним водопроводом в среднем укладываются в этот диапазон, хоть есть предложения и по 780 тыс. руб. за участок с домом. На Карельском перешейке отъехать придется дальше.
Следующий, третий, сегмент – от 500 тыс. до 2 млн руб. за участок. Это может быть 12–20 соток в садоводстве в 80 км от города на Карельском перешейке – в Каннельярви, Лейпясуо. В удаленных районах Карельского перешейка участок будет с инженерией и на берегу водоема. Или достаточно близко к городу, но на менее популярных направлениях.
Сегмент дороже 2 млн руб. включает наделы на Карельском перешейке в не слишком отдаленных, но без статусной составляющей, местах. Или же – в удаленных, но широко известных и популярных.
Земля от 400 тыс. руб. за сотку попадает в самый верхний сегмент, где на ценообразование в значительной мере влияет статусная составляющая. Это – загородный «золотой треугольник», Мельничный Ручей, Юкки и Воейково во Всеволожском районе, в Сестрорецке (Разлив, Курорт и Дюны).
Самого активного движения цен вверх, по мнению Сергея Бобашева, можно ждать в двух сегментах – от 500 тыс. и до 2 млн руб.
Удорожание гарантировано территориям вблизи от города (при этом в каждой местности найдутся наделы, которые не продать по цене соседних: из-за болотистости, неудачного расположения и пр.).
Ровня и рознь
В среднем, ценовую ситуацию на загородном рынке эксперты называют достаточно спокойной. Темпы удорожания замедлялись по мере удаления от города, а лидировали в приросте цены береговые наделы – с видом и прямым выходом к водоему.
В Курортном районе дешевле 320 тыс. руб. за сотку купить нечего. В местах под элитную застройку сотка стоит 650–780 тыс. руб., несмотря на дефицит мощностей электроэнергии. Зато есть подвижки (благодаря дочке «Газпрома», ответственной за здешние теплосети) в газификации.
Во Всеволожском районе средняя сотка стоит до 160 тыс. руб., что на 40% больше, чем в начале 2006 года. В Выборгском районе 100 кв. м подорожали с начала 2006 года с 65 до 100 тыс. руб.
В Гатчинском районе, по данным БН.ру, средняя сотка стоит около 40 тыс. руб. Риэлторы прогнозируют подорожание в Гатчинском и Ломоносовском районах после ввода Западного полукольца КАД (на 40–50%).
Наталья Хмельницкая отмечает скачок роста цен на землю в Петродворце у Бельведера – после продажи с торгов Фонда имущества 18,4 га дороже 600 тыс. руб. за сотку. Вослед окружающая природа по соседству подорожала с 5 до 18 тыс. руб. за 100 кв. м.
За год заметно выросли средние цены в Тосненском районе – с 13 тыс. до 65 тыс. руб. Много дорогих предложений появилось в Ульяновке. Ульяновка и Саблино – заповедные места царской лисьей охоты, чистые, красивые и с неплохой транспортной доступностью (40 км по Московскому шоссе).
Стоимость объектов в ближайших пригородах Северной столицы, по данным Сергея Бобашева, за последний год возросла примерно на 50%. Рост среднего по рынку показателя притормаживает вовлечение в оборот новых для рынка земельных массивов.
«Загородный рынок более инертен, чем городской, – говорит Ольга Астахова. – Поэтому можно прогнозировать плавный рост, который весной был просто более заметен».
