Оказалось, что все города прошли через одни и те же стадии: старт рынка и взлет цен (до 1994-1997 гг.), стабилизация (до 1997 г.), кризис (до 2000 г.), послекризисное восстановление (до 2001 гг.), стабилизация-2002, «нефтяной» рост, стабилизация-2004, «ажиотажный» рост (2005-2006 гг.), переход к стабилизации (конец 2006 года). Это говорит о единстве присущих развивающимся рынкам закономерностей их становления и развития, объективном характере этих закономерностей.
Вместе с тем, специфические региональные особенности (политические, социально-экономические, географические) привели к несинхронности развития их рынков, сдвигу во времени начала и окончания некоторых стадий. Кроме того, имелись особенности и в протекании некоторых стадий в отдельных городах.
В Москве после старта рынка в мае-июне 1990 года с уровня 100 $/кв. м первичная стабилизация происходила с марта 1995 года (от уровня 1270 /кв. м) по колебательному сценарию («с откатом»), в Петербурге (как и в остальных городах) – с конца 1994 года по асимптотическому сценарию («с доползанием»). Причины таких отличий понятны.
В Петербурге, в отличие от Москвы и от всех других городов, стабилизация в начале 2002 года не произошла: продолжался медленный «юбилейный» рост – и это объяснялось подготовкой к 300-летнему юбилею города, вниманием президента, привлечением бюджетных и внебюджетных инвестиций. «Проседание» цен во время стабилизации-2004 в Петербурге было следствием затоваривания первичного рынка во время «нефтяного» бума 2003 года, вследствие чего стабилизация-2004 продолжалась в Петербурге почти до конца 2005 года. Наконец, переход к стабилизации после «ажиотажного» роста произошел в Москве и Петербурге одновременно – в ноябре-декабре 2006 года, и закончился на уровне цен 4835 и 2590 $/кв. м соответственно.
Августовский кризис 1998 года разделил все города на две группы по признаку валюты номинирования цен: «долларовые» города держали цены предложения до конца года, и лишь в 1999-2000 году понизили их на 35-55%, «рублевые» – обрушили цены (в долларовом выражении) в августе и далее медленно их понижали до конца 1999 года (на 50-65%). Восстановление рынка началось раньше в тех городах, где цены упали больше, а закончилось почти одновременно – к началу 2002 года. К концу 2006 года Екатеринбург вышел на уровень 2415 $/кв. м, а Тверь – 1370 $/кв. м, и стадия «ажиотажного» роста в этих городах еще не завершилась.
В течение первого периода развития рынка жилья городов России (12990-2000 гг.), когда он прошел один полный цикл колебаний (от нижней до нижней точки), удавалось построить экономико-математические модели его развития на основе представления о рынке как о сложной социально-экономической и саморегулируемой управляемой (кибернтической) системе, и на этой основе рассчитывать ежегодные прогнозы динамики цен в Москве и ряде других городов.
Так, в начале 1995 года была построена модель, описывающая переход кибернетической системы из одного состояния в другое (взлет самолета), которая хорошо предсказала предстоящий переход к стадии стабилизации.
Далее был разработан метод «негармонического разложения ценового тренда» , который позволил рассчитать в декабре-январе среднесрочный прогноз (на 2007-2008 гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще в 8 городах . Получено, что в столичном регионе и Петербурге уже с начала года начнется стадия стабильности цен с возможной корректировкой вниз на 5-10%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008 года, после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен. Для других городов эта стадия начнется на 3-5 месяцев позже и закончится осенью (Тверь) и зимой (Новосибирск) 2007 года, весной (Екатеринбург, Ростов, Пермь) и летом (Петербург) 2008 года. В отчете описан баланс факторов, объясняющих причины такого предполагаемого поведения рынка жилья.
Прошедшие 5 месяцев позволяют сверить рассчитанные прогнозы с фактическими данными и при необходимости провести их корректировку.
Графики показывают, что в Москве, Московской области, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде фактические данные января-мая близко совпадают с ранее рассчитанным прогнозом.
В Ростове-на-Дону и в Перми, в соответствии с прогнозом, повышение цен продолжается, хотя и наметилось предсказанное замедление темпов роста цен. Однако, эти темпы несколько превысили прогнозируемые. Расхождение с прогнозом (при пересчете в доллары) составило в мае в Ростове 150 $/кв. м, или 9,2%, в Перми 150 $/кв. м, или 11,5%. Необходимо отметить, что свой вклад в это повышение внесло укрепление рубля (на 1,7%). Такое отклонение уже выглядит значительным, однако, мы считаем корректировку прогнозов преждевременной.
2 Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы. - www.realtymarket.ru, июль 2006.
3 Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. – Аналитическая группа Г.М.Стерника. –www.realtymarket.ru, январь 2006.
Примечание: Расчеты проведены автором по собственным данным и данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости Бекетова А.Г., Сапожникова А.Ю., Стерника С.Г., независимые аналитики, Луцкова В.М., Казимир Л.М., Ащеуловой Н.А., Чамандрак В.С., АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Москва и Московская область), Бимона М.З., Бобашева С.В., «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорькова М.А.. Антасюка А.А. (Екатеринбург), Смелова П.Л., Высоцкой М.В., «Сибакадемстрой Недвижимость», Ермолаевой Е.А., RID Analitics (Новосибирск), Чемоданова А.Л., «Триумф» (Н. Новгород), Чумакова А.М., «Титул» (Ростов), Давлетшиной Р.М., «Перспектива консалтинг», Епишиной Э.Д. (Пермь), Каминского В.Н., ТИТАН (Тверь).
