Управляющая компания: как выбрать и сменить

Фактически покупатели квартир в новостройке в первые несколько лет после заселения серьезного участия в управлении домом не принимают. Если же работа управляющей компании (УК) жильцов не устраивает, сменить ее будет не так уж просто.

Зачем менять управляющую компанию

Обычно в договоре долевого участия прописано согласие дольщика на то, чтобы домом занималась УК застройщика. С другой стороны, Жилищный кодекс РФ обязывает органы местного самоуправления проводить открытые конкурсы по выбору компании для управления новостройкой.

Обычно желание взять управление в свои руки у жильцов дома возникает, только когда занято уже большинство квартир в новостройке.

И происходит это только в том случае, если жильцы очень уж недовольны действующей УК. Например, им кажется завышенным размер квартплаты или мусор с контейнерной площадки не вывозится неделями, лестницы никто не убирает, а сломавшиеся домофоны не чинят.

Как сменить управляющую компанию

Чтобы произвести изменения в управлении, нужно организовать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В нем должны принять участие не менее половины всех собственников. Собрание может проходить как очно, так и заочно – в последнем случае собственники голосуют, заполняя полученные от инициаторов бюллетени.

Инициатор собрания (собственник, группа собственников или УК) должен оповестить о его дате, месте и форме проведения не позднее чем за десять дней до назначенной даты. Решения принимаются большинством голосов. В случае смены УК сначала принимается решение расторгнуть договор с действующей УК, а потом – заключить договор с новой компанией.

Как изменить способ управления домом

Для изменения способа управления домом нужно проголосовать за выбор одного из трех вариантов.

1. Непосредственное управление собственниками помещений. Оно разрешено только в том случае, если в доме не больше 30 квартир. Собственники принимают на общем собрании все решения, касающиеся управления и эксплуатации: ремонт входной двери в подъезде, замена труб, заключение договоров на поставку коммунальных услуг и т. д. При этом лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также поставщики коммунальных услуг заключают соответствующие договоры с каждым собственником жилья в отдельности.

2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным (жилищно-строительным) кооперативом (ЖСК). Договоры на обслуживание, текущий ремонт и предоставление коммунальных услуг заключают ТСЖ/ЖСК. Соответственно, перед ними, а не перед каждым конкретным собственником, поставщики несут ответственность за качество услуг.

3. Управление управляющей организацией. Договоры на обслуживание, текущий ремонт и предоставление коммунальных услуг заключает управляющая компания. Перед ней поставщики отвечают за качество услуг. Может быть выбран как способ управления через УК, так и способ управления через ТСЖ/ЖСК, которые заключают договор с управляющей компанией на определенные виды работ. Деятельность УК при этом контролирует товарищество или кооператив.