Как продать жилье с обременением

Если сделка с недвижимостью затрагивает интересы несовершеннолетних собственников, для ее проведения требуется разрешение органов опеки и попечительства (ООП). Получить его порой непросто. А оспорить отказ можно только в суде.

Требования закона

Согласно действующему законодательству несовершеннолетними граждане считаются до достижения ими 18-летнего возраста. При этом до 14 лет ребенок фактически недееспособен. За него принимают решения и подписываются в документах родители. При сделках с жилплощадью, которая полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему, задача органов опеки и попечительства - уберечь ребенка от ухудшения жилищных условий.

Разрешение от органов опеки и попечительства потребуется не только при продаже жилья, но и при выделении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, при оформлении родителями отказа от права преимущественной покупки доли в квартире, где ребенок является сособственником, и в ряде других случаев.

Вместе с тем, когда ребенок просто зарегистрирован в квартире и не является собственником, никаких согласований с органами опеки не требуется. Даже если его фактически выписывают «в никуда».

Разрешение на продажу квартиры

Для получения разрешения на сделку нужно обращаться в органы опеки и попечительства по адресу регистрации несовершеннолетнего, даже если недвижимость, которая ему принадлежит, расположена в другом месте. Предварительно необходимо подготовить определенный пакет документов, состав которого в разных отделениях ООП может быть различным.

К обязательным относятся правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, а также технические – описывающие объект недвижимости.

Документы передаются на рассмотрение комиссии при муниципалитете. Итогом обсуждения становится подписанное главой МО распоряжение, в котором указывается, при каких условиях может быть заключена данная сделка.

Главный принцип, которым руководствуются ООП при принятии решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. Однако комиссия может отходить от этого правила и рассматривать дополнительные критерии технического и социального характера.

При покупке новостройки родители рискуют получить отказ от органов опеки и попечительства. Во-первых, дом должен быть готов не менее чем на 70%. Во-вторых, если в договорах долевого участия не будет упомянут ребенок, это также может стать препятствием для сделки.

Отказ можно оспорить в суде

Если в сделке все-таки отказали, решение органов опеки можно оспорить. Для этого необходимо получить письменный отказ и подать заявление в суд по месту нахождения ООП. Такие дела решаются достаточно оперативно, нередко – в пользу граждан.

Однако профессионалы рынка советуют все же не конфликтовать, а максимально полно и открыто обрисовать инспектору свою ситуацию, показать, что у вас есть четкий план улучшения жилищных условий. Человеческий фактор играет в данном случае весьма важную роль.