Предпродажная подготовка комнаты

Продажа комнаты в коммунальной квартире считается одной из самых трудоемких операций в силу специфики этого объекта недвижимости.

Особенности продажи коммуналки

Больше всего усилий потребуется на подготовку главного предпродажного документа – отказов соседей от права преимущественной покупки комнаты.

В идеале все собственники комнат в вашей коммуналке должны пойти в нотариальную контору и оформить письменный отказ от преимущественного права покупки, который заверит нотариус.

Срока действия у отказа от преимущественного права покупки нет. Однако стоит помнить, что в отказе прописывается, по какой цене соседи отказались купить продающуюся недвижимость. И если возникнет необходимость продать комнату в коммуналке по более низкой стоимости, отказ придется брать заново.

Но соседи бывают разные: кое с кем не удается договориться. В этом случае также надо идти в нотариальную контору. Нотариус составит и направит уведомления сособственникам. У них есть месяц, чтобы приобрести у вас долю. Молчание, а также возврат заказного письма как неполученного приравниваются к отказу.

Предпродажная подготовка коммуналки

Когда отказы соседей получены, можно заняться приданием комнате товарного вида.

Вывезите все лишнее, оставьте только карнизы и тюль. Сделайте яркое освещение, ликвидируйте или замаскируйте неприятные запахи в квартире и подъезде – и выставляйте комнату на продажу.

Если при сборе отказов от соседей возникают непреодолимые сложности, владельцы комнат бывают готовы продавать свои объекты по договору дарения: такие сделки не требуют согласия соседей. При этом необходимо помнить, что дарение – безвозмездная сделка, и если будет доказан факт передачи денег, ее могут признать недействительной.

Существует и более сложная схема – двухходовка. Вначале – дарение маленькой доли, затем, когда будущий покупатель стал сособственником и наравне со всеми получил приоритет в праве выкупа, – оформление договора купли-продажи на оставшуюся часть.

Оформление сделки

В случае когда покупатель и продавец сами нашли друг друга и договорились о цене, оперативно решить в режиме одного окна все вопросы, связанные с оформлением сделки, можно обратившись к нотариусу. Нотариус закажет основные документы для заключения сделки (электронную выписку из ЕГРП, выписку из кадастрового паспорта), организует расчет через депозит нотариуса, проверит доверенности, действительность паспортов, реестр банкротов – физических лиц. Указанные действия сводят к минимуму возможности для мошенничества, а электронный документооборот позволяет сэкономить время.

Впрочем, на рынке услуг по сопровождению сделок действует разделение труда. Нотариус обязан быть формалистом: он не будет искать покупателей, убеждать соседей не препятствовать продаже, назначать просмотры, торги, организовывать встречные сделки. Все это – работа риэлтора. Контроль сделки с комнатой со стороны риэлторской компании страхует от многих неожиданностей.