Налоговые вычеты при одновременной покупке и продаже жилья

В соответствии с налоговым законодательством, после реализации объекта недвижимости, которым владел менее трех лет (для объектов, оформленных в собственность с 2016 года, этот период составляет пять лет), налогоплательщик обязан заплатить налог 13% с полученного дохода.

По оценке риэлторов, около 70% сделок на рынке недвижимости совершается гражданами, улучшающими свои жилищные условия.

Человек, продав имеющуюся квартиру или комнату, тут же покупает более просторное жилище. Если сделать это в короткий срок (например, в рамках одного налогового периода), налог на доход от продажи недвижимости несложно снизить или свести к нулю.

Для этого можно одновременно воспользоваться двумя налоговыми вычетами, предоставляемыми государством: первый – при продаже объекта недвижимости и второй – при покупке.

Как получить два налоговых вычета за год

Рассмотрим пример, в котором продаваемая недвижимость находилась в собственности менее трех (пяти) лет – то есть требуется уплата налогов. В таком случае налогооблагаемую базу можно уменьшить либо на сумму документально подтвержденных расходов на ее покупку в прошлом, либо на 1 млн руб.

Предположим, квартира, полученная по наследству от бабушки, была тут же продана за 3 млн руб. Очевидно, что предоставленное законом уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн руб. не покроет полученный доход полностью, поэтому в случае продажи наследнику предстоит перечислить в бюджет налоги с разницы в 2 млн руб., а именно – 260 тыс. руб.

Однако, покупая новое жилье взамен проданного, гражданин получает право на второй вычет – как раз в сумме 2 млн руб. В итоге ему ничего не придется платить в бюджет.

Воспользоваться такой возможностью просто. Достаточно дождаться конца налогового периода, в который были проведены сделки продажи и купли недвижимости (календарный год), и обратиться в налоговый орган по месту постоянной регистрации.

Необходимо будет представить декларацию по форме 3-НДФЛ с указанием дохода, полученного от продажи старой квартиры, все документы, подтверждающие проведение обеих сделок купли-продажи и осуществленные по ним платежи, а также заявления на получение соответствующих вычетов.

Важно помнить три момента.

Первый: обе сделки – и продажа старого, и покупка нового жилья – должны быть проведены в рамках одного календарного года.

Второй: датой покупки квартиры или дома считается число, проставленное в правоустанавливающих документах. Для квартир, комнат и домов, купленных на вторичном рынке, это свидетельство о регистрации права собственности. Для объектов, приобретенных на первичном рынке, – акт приема-передачи. Эти документы должны быть датированы тем же годом, в котором была продана имевшаяся у вас недвижимость. Приобретя взамен проданной бабушкиной квартиры жилье в новостройке и вложив деньги в строящийся дом, квартира в котором будет вам передана в другом налоговом периоде, произвести налоговый взаимозачет вы не сможете. Вам придется заплатить налог на доход, полученный от продажи старого жилища. Однако в случае приобретения нового жилья в ипотеку вы можете снизить налоговую нагрузку, получив вычет по процентам за обслуживание ипотечного кредита.

Третий: следует помнить, что налоговый вычет при продаже недвижимости предоставляется налогоплательщикам неограниченное количество раз, но не чаще одного раза в год. А вычет при покупке жилья – единожды в жизни. То есть уменьшить НДФЛ сможет только тот налогоплательщик, который ранее не исчерпал двухмиллионный вычет при покупке жилья.