Как заключить договор долевого участия

Почти три четверти квартир в новостройках Санкт-Петербурга и Ленобласти продаются по договорам долевого участия (ДДУ), однако единого образца документа не существует.

Форма ДДУ

Форма договора не была прописана в Федеральном законе об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ФЗ-214), действующем с 2005 года. Тем не менее закон предъявляет к ДДУ ряд требований, которые необходимо знать, чтобы не попасть впросак.

Прежде чем ставить подпись под договором долевого участия, попросите предъявить вам «джентльменский набор» документов надежного застройщика. В ФЗ-214 четко определено: компания может привлекать деньги дольщика только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации или размещения ее на интернет-странице, а также государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором будет построен дом, либо договора аренды или субаренды на это пятно.

Естественно, все три документа должны быть выданы на одно и то же юридическое лицо, название которого полностью совпадает с наименованием продавца квартир. Если застройщик реализует будущее жилье через риэлторские компании, к ДДУ должен прилагаться соответствующий договор между двумя юридическими лицами.

Проверка содержания долевого договора

Следующий шаг – изучение текста договора об участии в долевом строительстве. Внимательно посмотрите на его название – в нем не должно быть слов «предварительный», «инвестиционный» и прочих определений, автоматически превращающих ДДУ в нелегитимный документ.

Убедитесь, что предмет договора тоже прописан четко: однозначно понятно, что застройщик обязуется в установленный срок своими силами или с привлечением подрядчиков построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после его ввода в эксплуатацию передать дольщику приобретенное жилье. В этой части не должно быть упоминаний ни о совместной инвестиционной деятельности дольщика и застройщика, ни об участии в уставном капитале предприятия или приобретении векселя. Иначе договор перестанет быть ДДУ.

Далее следует обратить внимание на пять обязательных пунктов. Если отсутствует хотя бы один из них, с юридической точки зрения договор долевого участия считается незаключенным. Перечислим и поясним эти пункты.

– Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства

Характеристики квартиры должны быть описаны полностью: строительный адрес, секция, подъезд, расположение на этаже, площадь, метраж, наличие лоджии или балкона.

– Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Лучше, чтобы была зафиксирована конкретная дата дедлайна. Но застройщики предпочитают давать более расплывчатые обещания: объект будет передан в таком-то квартале такого-то года. Прямого нарушения закона в этом нет. Однако интересы покупателя, безусловно, ущемляются. Дело в том, что в соответствии с ФЗ-214 в случае затягивания строительства дольщик имеет право на компенсацию – на получение процентов за пользование его деньгами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ (если покупатель – физическое лицо). Указывая не конкретную дату, а квартал, застройщик оставляет себе временной люфт в три месяца.

– Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Цена квартиры в целом и квадратного метра должна быть четко зафиксирована. Обратите внимание: ФЗ-214 допускает пересмотр стоимости покупаемого объекта долевого строительства, если это предусмотрено договором. С пристрастием изучите текст: не оставил ли застройщик себе лазейку в виде права менять цену в одностороннем порядке? Это незаконно – столь важное условие может корректироваться только по соглашению сторон.

– Гарантийный срок на объект долевого строительства

Тут все просто: застройщик несет ответственность за само строение в течение пяти лет, за инженерное оборудование – три года. И все потуги скинуть это бремя раньше времени являются нарушением ФЗ-214. Кроме того, с точки зрения юриста гарантийный срок начинает действовать с момента передачи квартиры участнику долевого строительства. Однако застройщики нередко стремятся «включить счетчик» с момента ввода дома в эксплуатацию и закрепить это в договоре.

– Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

Иначе говоря – на случай банкротства.

Защита дольщика 

Защитных механизмов, собственно, три: банковская гарантия, полис коммерческой страховой компании или участие в обществе взаимного страхования. Действуют они всего несколько лет, и потому не представляется возможности выделить более эффективный способ защиты интересов дольщиков. Но пункт о гарантии является неотъемлемым атрибутом ДДУ.

Особо выделим покупку квартиры в рамках государственных программ повышения доступности жилья у строительной компании, заключившей с правительством региона договор о застройке крупных территорий домами эконом-класса. В этом случае в ДДУ дополнительно должны присутствовать еще три пункта:

• сведения о том, что приобретаемая квартира соответствует критериям жилья эконом-класса;
• исчерпывающие сведения, вплоть до банковских реквизитов, о сторонах договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
• цена квадратного метра общей площади, которая не может превышать стоимость квадратного метра, указанную в протоколе о результатах аукциона на право застройки территории доступным жильем (сам протокол также прилагается к ДДУ).

Теперь о не столь обязательных, но не менее важных составляющих договора участия в долевом строительстве.

Без Росреестра никуда

Неотъемлемой частью ДДУ является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов – вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то упомянуто в документе должно быть все, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но помните, что в случае возникновения разногласий устные обещания менеджеров о качественной отделке к делу не пришьешь.

Немаловажно также четко прописать, кто именно, застройщик или участник долевого строительства, занимается регистрацией права собственности достроенного объекта недвижимости и несет все сопутствующие расходы.

Наконец, следует обратить внимание на порядок расторжения договора. Особенно – на размер неустойки для дольщика, инициировавшего прекращение отношений. Так как в ФЗ-214 размер штрафных санкций не предусмотрен, то будут действовать те, которые вписаны в текст ДДУ.

Последнее, что следует запомнить как дважды два: договор участия в долевом строительстве считается заключенным только после регистрации. Расчеты с застройщиком также производятся только после возвращения зарегистрированного ДДУ из Росреестра. Все попытки строителей под тем или иным видом получить деньги за квартиру раньше этого момента незаконны и небезопасны для дольщика.

Практически в каждом ДДУ предусмотрены доплаты в случае увеличения площади квартиры. Но в данном случае закон демонстрирует несимметричное отношение к сторонам и настаивает, что покупатель должен получить именно тот товар, на который рассчитывал, так как не в состоянии повлиять на процесс его «изготовления». Все расходы ложатся на просчитавшегося в проекте застройщика. К такому заключению пришел Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 7 февраля 2014 года (дело № А56-69503/2013).