Расторжение договора найма

Многие собственники уверены, что при необходимости могут быстро расторгнуть договор найма жилья и выселить квартиранта. Но все не так просто.

Закон на страже квартиранта

Типовой договор несет в себе немало рисков для собственника. Владелец жилья находится в заведомо невыгодных условиях по отношению к нанимателю.

Согласно 687-й статье Гражданского кодекса РФ, расторгнуть договор до окончания его срока в одностороннем порядке может лишь квартирант. Договор найма, в котором не прописан срок его действия, считается заключенным на пять лет. И в течение этого времени владелец жилья не имеет права по своей инициативе менять условия договора – например, повышать стоимость найма.

К тому же ГК РФ дает нанимателю преимущественное право на продление договора. За три месяца до его окончания собственник должен предупредить квартиранта о том, что не будет продлевать договор, иначе соглашение о найме будет считаться автоматически пролонгированным – на тех же условиях и на тот же срок.

Выселение по суду

Если собственник решит расторгнуть договор досрочно, а наниматель этого не желает, владельцу квартиры придется обращаться в суд. Чтобы подать иск, нужны достаточно веские основания: жилец не платит за наем в течение шести месяцев либо безответственно относится к имуществу собственника. При этом съемщик может попросить суд дать ему время на устранение нарушений (не более года). Или вообще заявить, что ему негде жить, и попросить отсрочить исполнение решения о выселении опять же на год.

Устный договор найма расторгнуть проще

Бывает, что собственник и квартирант вообще не заключают никаких соглашений и договариваются на словах. Документов, подтверждающих, что владелец сдал свое жилье нанимателю, нет. Значит, формально такой жилец вообще не имеет права находиться в квартире. Поэтому, если он не желает добровольно покидать жилплощадь, можно обратиться в полицию с заявлением, что в принадлежащем вам помещении находится посторонний. Как вариант – можно попробовать сменить в квартире замки.

Однако пренебрегать заключением договора не следует. В соглашении имеет смысл прописать возможность досрочного расторжения по инициативе собственника и четко оговорить условия, по которым арендные отношения прекращаются. Как вариант – включить в договор пункт, в соответствии с которым владелец квартиры может приостановить действие договора и доступ жильца в квартиру в одностороннем порядке – в случаях, когда наниматель нарушает условия соглашения.

Главное – заключайте договор найма на короткий срок. Если дело дойдет до конфликта, то за три месяца до окончания договора собственник может официально предупредить квартиранта о том, что договор не будет продлен. И если наниматель не покинет помещение – выселить его на законных основаниях.