Как купить комнату в коммуналке

Комнаты в коммуналках – специфический товар на рынке жилья. Сделки с такими объектами нередко чреваты неожиданными осложнениями. При этом главный фактор риска для будущих собственников – соседи.

Выбираем комнату в коммуналке

Интересующие нас объекты можно разделить на три основных типа – комнаты в «классических» коммуналках (то есть в домах старого фонда или сталинках, которые изначально заселялись коммунальным способом), комнаты в малонаселенных квартирах в типовых домах и комнаты в бывших общежитиях.

Все варианты имеют свои плюсы и минусы. Например, в просторной квартире, где жильцы привыкли не замечать друг друга, условия для жизни могут быть более комфортными, нежели в брежневской двушке – при единственном соседе с родственниками.

Поэтому прежде всего стоит присмотреться к будущим соседям, каждый из которых является потенциальным источником дискомфорта. Впрочем, соседи по коммуналке периодически меняются.

Комната или доля?

Затем покупателю необходимо выяснить, что представляет собой выставленная на продажу комната: обособленное жилое помещение или невыделенную долю (например, 1/3 квартиры) с неопределенным порядком пользования.

Разница принципиальна. Купить долю по заманчивой цене легко, продать трудно, использовать в качестве залога для получения кредита или распоряжаться ей – невозможно без согласия других собственников. Придется добиваться их письменного разрешения и для того, чтобы сделать ремонт или прописать даже ближайших совершеннолетних родственников.

Особенности сделки

По закону сособственники имеют преимущественное право на выкуп комнаты в коммунальной квартире. То есть, чтобы сделка состоялась, продавцу нужно договариваться с соседями и получать от них письменный отказ.

Если соседи по тем или иным причинам не готовы к переменам, в ход идут так называемые серые схемы продажи. Например, покупателю предлагают оформить продажу комнаты через нотариальный договор дарения. Но, во-первых, подарок от лиц, не входящих в число ближайших родственников, облагается подоходным налогом, а получение комнаты в дар не дает права на налоговый вычет. Во-вторых, такая сделка таит для покупателя риск остаться и без денег, и без комнаты. Ведь дарение считается безвозмездной сделкой, и, если будет доказан факт передачи денег, ее могут признать притворной.

Чтобы обезопасить своих клиентов от такого поворота событий, риэлторы практикуют двухступенчатые схемы оформления сделок: вначале – дарение доли объекта, затем, когда будущий покупатель стал сособственником и получил приоритетное право выкупа, – оформление договора купли-продажи оставшейся части.

Покупка комнаты в кредит

Вероятность одобрения ипотеки на приобретение комнаты заметно ниже, чем на покупку квартиры. Комната – сомнительный, с точки зрения банка, предмет залога. Поэтому для покупки комнат часто приходится прибегать к беззалоговым потребительским кредитам с более высокими процентными ставками либо к нецелевым ипотечным кредитам (под залог другой недвижимости).